Umowa z pośrednikiem nieruchomości: co musi zawierać i jak policzyć prowizję?

Umowa z biurem nieruchomości musi mieć formę pisemną albo elektroniczną, bo inaczej nie wywołuje skutków, a do niej dołącza się kopię polisy OC, którą pośrednik ma obowiązkowo. Wynagrodzenie strony ustalają same, często jako procent ceny transakcji powiększony o 23% VAT, więc przy mieszkaniu za 600 000 zł i stawce 2% netto zapłacisz 14 760 zł. Niżej opisujemy, co sprawdzić w dokumencie, zanim go podpiszesz, i jak przeliczyć prowizję na konkretne kwoty.

Kim jest pośrednik w obrocie nieruchomościami według prawa?

Pośrednik w obrocie nieruchomościami to przedsiębiorca wykonujący zawodowo takie usługi (art. 179a ustawy o gospodarce nieruchomościami). Jego praca polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów sprzedaży, kupna, najmu albo dzierżawy lokali, domów i działek (art. 179b).

Obecne brzmienie ustawy nie wymaga licencji zawodowej, ale stawia dwa warunki. Pierwszy to niekaralność za przestępstwa wymienione w art. 180a, między innymi przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów i obrotowi gospodarczemu, która dotyczy także osób kierujących biurem. Drugi to obowiązkowe ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z pośrednictwem (art. 181 ust. 3).

Jaką formę musi mieć umowa pośrednictwa?

Umowa pośrednictwa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności (art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Rozmowa przez telefon albo wymiana wiadomości bez podpisu nie tworzą więc wiążącego zlecenia.

Art. 180 ust. 3 mówi też, że zakres czynności pośrednika określa umowa. Wpisz zatem konkretnie, co biuro robi: przygotowanie oferty i zdjęć, publikację ogłoszeń, prezentacje, sprawdzenie stanu prawnego, udział w negocjacjach i przy umowie u notariusza.

Co powinna zawierać umowa z pośrednikiem?

Dokument powinien jasno opisać przedmiot, zakres usług, wynagrodzenie i czas trwania współpracy. Poniższa lista porządkuje punkty, które dobrze sprawdzić przed podpisem.

1. Dane nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej, i rodzaj transakcji: sprzedaż, zakup albo najem.
2. Zakres czynności biura, zgodnie z art. 180 ust. 3.
3. Wysokość prowizji, podstawa jej liczenia i moment wymagalności, na przykład dzień aktu notarialnego.
4. Czas obowiązywania kontraktu i warunki jego wypowiedzenia.
5. Zapis o wyłączności, jeśli go przyjmujesz, i skutki sprzedaży przez Ciebie samodzielnie.
6. Kopia aktualnej polisy OC jako załącznik.
7. Zasady udostępniania kluczy i dokumentów oraz to, kto pokrywa wydatki na ogłoszenia płatne, sesję zdjęciową albo świadectwo charakterystyki energetycznej.

Szczególną uwagę zwróć na punkt o wyłączności. Gdy umowa ją przewiduje, prowizja może należeć się biuru także wtedy, gdy znajdziesz kupującego sam, dlatego przed podpisem przeczytaj, w jakich sytuacjach wynagrodzenie przysługuje i przez ile miesięcy po zakończeniu współpracy.

Jak policzyć prowizję pośrednika?

Prowizję liczysz, mnożąc cenę transakcji przez procent z umowy, a potem dodając VAT, jeśli biuro jest czynnym podatnikiem. Podstawowa stawka podatku od towarów i usług wynosi w 2026 roku 23% (art. 146ef ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT).

Każde pół punktu procentowego oznacza przy tej cenie 3 690 zł z podatkiem. Sprawdź też, czy umowa przewiduje kwotę minimalną, bo przy tańszych lokalach to ona wyznacza koszt.

Kto płaci prowizję przy sprzedaży i zakupie?

Prowizję płaci ta strona, która podpisała z biurem umowę, a ustawa nie zabrania pośrednikowi zawarcia odrębnych kontraktów ze zbywcą i z nabywcą. W takim układzie każdy rozlicza się według własnego dokumentu.

Zanim podpiszesz dokument jako nabywca, zapytaj, czy agencja pobiera wynagrodzenie także od drugiej strony. Ta informacja pomaga ocenić, czyje interesy pośrednik reprezentuje w negocjacjach ceny.

Czy pośrednik musi mieć ubezpieczenie OC?

Tak, pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowej polisie odpowiedzialności cywilnej, także za szkody wyrządzone przez osoby pracujące pod jego nadzorem (art. 181 ust. 3). Kopia dokumentu ubezpieczenia aktualnego na dzień zawarcia umowy stanowi do niej załącznik (art. 181 ust. 3a). Szczegółowy zakres tego ubezpieczenia i minimalną sumę gwarancyjną określa rozporządzenie wydane na podstawie art. 181 ust. 4.

O zmianie danych z polisy albo zawarciu nowej pośrednik musi Cię niezwłocznie poinformować i przekazać kopię. Jeśli tego nie zrobi, masz prawo pisemnie wezwać go do przedstawienia dokumentu w ciągu 7 dni, a po bezskutecznym upływie tego terminu wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym (art. 181 ust. 3b).

Czy możesz odstąpić od umowy podpisanej w domu?

Tak, jeśli zawarłeś ją jako konsument poza lokalem biura albo na odległość, możesz odstąpić bez podawania przyczyny w ciągu 14 dni (art. 27 ust. 1 ustawy o prawach konsumenta). Gdy kontrakt podpisano podczas nieumówionej wizyty przedsiębiorcy w Twoim mieszkaniu, termin wynosi 30 dni (art. 27 ust. 2).

Jeśli poprosiłeś, żeby biuro zaczęło działać przed upływem tego terminu, a potem zrezygnujesz, zapłacisz za usługi wykonane do chwili odstąpienia (art. 35 ust. 1). Kwotę liczy się proporcjonalnie do zakresu spełnionego świadczenia, a gdy uzgodniona cena jest nadmierna, podstawą jest wartość rynkowa (art. 35 ust. 2).

Co pośrednik może sprawdzić za Ciebie?

W związku z umową pośrednik ma prawo wglądu do ksiąg wieczystych, katastru, planów miejscowych i decyzji o warunkach zabudowy, rejestrów cen nieruchomości oraz świadectw charakterystyki energetycznej (art. 181a). Może też pobierać z nich potrzebne odpisy, wypisy i zaświadczenia.

Dostęp do tych źródeł przydaje się przy zakupie: biuro może sprawdzić obciążenia hipoteczne, przeznaczenie działki w planie miejscowym i ceny podobnych transakcji. Wpisz do umowy, które z tych czynności pośrednik wykonuje w ramach wynagrodzenia, żeby zakres był jasny dla obu stron.

Kiedy pośrednik się opłaca, a kiedy lepiej sprzedawać samemu?

Pośrednik ma sens, gdy brakuje Ci godzin na prezentacje i negocjacje albo zbywasz nieruchomość z nieuregulowanym stanem prawnym. Przy prostym mieszkaniu w dużym mieście samodzielna transakcja oszczędza prowizję, w przykładzie wyżej od 14 760 zł do 22 140 zł.

Przy zakupie z finansowaniem bankowym od razu sprawdź, ile wyniesie rata, bo prowizja biura i koszty notarialne zwiększają sumę, którą musisz mieć z własnych środków. Oferty porównasz w zestawieniu kredytów hipotecznych, a miesięczne obciążenie wyliczy kalkulator rat. Szerszy opis zawodu znajdziesz w tekście doradca ds. nieruchomości, czym się zajmuje.

Opisane zasady pochodzą z ustaw w brzmieniu z października 2026 roku, a przed podpisaniem konkretnej umowy pośrednictwa przeczytaj jej pełną treść i w razie wątpliwości skonsultuj ją z prawnikiem.