W kredycie hipotecznym raty malejące są tańsze w sumie, a równe lżejsze na starcie. Dla 400 000 zł na 25 lat przy oprocentowaniu przyjętym w przykładzie 7% wybór malejących oszczędza 96 968,37 zł odsetek, ale pierwsza wpłata jest wyższa o 839,55 zł niż przy stałej racie.
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Informacje podstawowe
Kalkulator nad tym tekstem pokazuje ratę i koszt dla ofert banków po wpisaniu kwoty i okresu, bez przełącznika rodzaju rat, dlatego różnicę między oboma sposobami spłaty wyjaśnia przykład poniżej. Dane pochodzą z programu partnerskiego, a Hotmoney.pl nie udziela kredytów i nie pośredniczy w ich zawieraniu.
Czym różni się rata równa od malejącej
Rata równa ma przez cały okres tę samą wysokość (przy niezmienionym oprocentowaniu), a zmienia się tylko jej skład. W pierwszej wpłacie z 2 827,12 zł aż 2 333,33 zł to odsetki, a na kapitał idzie 493,79 zł, i ta proporcja odwraca się dopiero z biegiem lat.
Rata malejąca składa się z identycznej części kapitałowej, tutaj 400 000 zł / 300 = 1 333,33 zł, oraz odsetek liczonych od bieżącego zadłużenia. Dług spada co miesiąc o tę samą sumę, więc maleją też naliczane od niego koszty i cała należność, w omawianym wariancie o 7,78 zł z każdym kolejnym terminem.
Jak samodzielnie policzyć ratę malejącą
Ratę malejącą wyznaczasz w dwóch krokach: kwotę kredytu dzielisz przez liczbę rat, a do wyniku dodajesz oprocentowanie zadłużenia pozostałego przed danym terminem. Przed 61. ratą do spłaty zostaje 320 000 zł, część odsetkowa to 320 000 zł × 0,07 / 12 = 1 866,67 zł, więc cała wpłata wynosi 1 333,33 zł + 1 866,67 zł = 3 200 zł.
Ratę równą wyznacza natomiast wzór annuitetowy, który opisuje strona kalkulator kosztu i wysokości rat kredytu hipotecznego, z gotowymi wynikami dla kwot od 200 000 do 500 000 zł.
Porównanie na przykładzie 400 000 zł na 25 lat
Tabela pokazuje wysokość obu rat w wybranych momentach spłaty przy stopie 7% przez cały okres.
| Numer raty | Rata równa (zł) | Rata malejąca (zł) |
|---|---|---|
| 1 (start) | 2 827,12 | 3 666,67 |
| 61 (6. rok) | 2 827,12 | 3 200,00 |
| 121 (11. rok) | 2 827,12 | 2 733,33 |
| 181 (16. rok) | 2 827,12 | 2 266,67 |
| 300 (ostatnia) | 2 827,12 | 1 341,11 |
| Suma odsetek | 448 135,04 | 351 166,67 |
Malejące oznaczają w tym wariancie 96 968,37 zł mniej odsetek, czyli nieco ponad jedną czwartą pożyczonego kapitału. Już w pierwszym roku wpłacisz jednak 43 486,67 zł zamiast 33 925,44 zł, o 9 561,23 zł więcej.
Kiedy rata malejąca staje się niższa od równej
W przykładzie dzieje się to przy 109. racie, czyli w 10. roku spłaty. Do tego momentu malejące kosztują więcej w każdym terminie: przez pierwsze 108 miesięcy wpłacisz 351 060 zł zamiast 305 328,61 zł, a więc o 45 731,39 zł więcej.
W zamian szybciej spada zadłużenie. Po 5 latach przy malejących zostaje do oddania 320 000 zł, a przy równych 364 648,61 zł, co ma znaczenie, gdy planujesz sprzedaż mieszkania albo przeniesienie hipoteki do innego banku.
Spłata całości po dekadzie
Gdy planujesz oddać całość wcześniej, na przykład z pieniędzy za lokal, malejące nadal wychodzą taniej, ale przewaga jest mniejsza niż przy pełnym okresie. Po 120 ratach z tabeli wygląda to tak:
- raty równe: wpłacone 339 254,40 zł, w tym 253 787,43 zł odsetek, do oddania zostaje 314 533,03 zł,
- raty malejące: wpłacone 384 466,67 zł, w tym 224 466,67 zł odsetek, do oddania zostaje 240 000 zł.
Przez dekadę różnica w odsetkach wynosi 29 320,76 zł na korzyść malejących, a z ceny transakcji trzeba wtedy przelać do banku o 74 533,03 zł mniej.
Jak zmiana oprocentowania działa na oba rodzaje rat
Przy stopie zmiennej podwyżka dotyka obu wariantów, ale w różny sposób. Gdyby po 60 ratach oprocentowanie poszło z 7% do 8%, rata równa urosłaby o 222,95 zł, do 3 050,07 zł, bo bank przelicza ją na nowo dla pozostałego salda i 240 miesięcy. Rata malejąca zwiększyłaby się o 266,67 zł, z 3 200 zł do 3 466,67 zł, bo zmiana dotyczy tylko części odsetkowej, liczonej od 320 000 zł.
Wyższy skok przy malejących trwa krócej, bo saldo topnieje szybciej. Jeśli obawiasz się wahań, rozważ okresowo stałą stopę, którą ustawa przewiduje na co najmniej 5 lat.
Nadpłata: niższa rata czy krótsza spłata
Przy nadpłacie skrócenie okresu daje większą oszczędność niż obniżenie raty. Przykład: po 60 ratach równych wpłacasz dodatkowo 50 000 zł przy stopie 7%.
- wariant wyjściowy: zapłacisz jeszcze 313 859,42 zł odsetek,
- niższa rata: obciążenie spada z 2 827,12 zł do 2 439,47 zł, a odsetki wyniosą 270 823,55 zł,
- krótszy czas: rata zostaje taka sama, ostatnia przypada po 181 miesiącach zamiast 240, a odsetki wyniosą 192 064,51 zł.
Skrócenie czasu spłaty oszczędza tu jeszcze 78 759,04 zł względem obniżenia raty. Wpłaty przed terminem wolno robić w każdej chwili, a przy zmiennym oprocentowaniu bank może pobrać rekompensatę tylko w pierwszych 36 miesiącach umowy, najwyżej 3% zwracanej kwoty.
Które raty wybrać przy kredycie hipotecznym
Malejące wybierz, gdy Twój budżet uniesie wyższą ratę w pierwszych latach, w przykładzie 3 666,67 zł zamiast 2 827,12 zł, i chcesz zapłacić jak najmniej odsetek. Równe sprawdzą się, gdy dochody dopiero rosną albo wolisz stałą pozycję w comiesięcznych wydatkach, a nadwyżki kierujesz na nadpłaty, co zbliża koszt do drugiego wariantu. Te same zasady działają przy pożyczce bez zabezpieczenia na mniejszych kwotach i krótszym czasie; przeliczenie znajdziesz na stronie rata równa czy malejąca w kredycie gotówkowym.
Pytania i odpowiedzi
Czy raty kredytu maleją?
Raty równe przy niezmienionym oprocentowaniu nie maleją, spada tylko udział odsetek w każdej wpłacie. W wariancie malejącym należność zmniejsza się co miesiąc, w przykładzie z tej strony o 7,78 zł.
Raty równe czy malejące: co się bardziej opłaca?
Licząc sumę odsetek, malejące, o ile pożyczona suma, stopa i okres są takie same. Opłacalność dla Ciebie zależy jednak od tego, czy wyższa rata na starcie nie zablokuje innych celów, dlatego porównaj obie kwoty z miesięcznym budżetem.
Wyliczenia mają charakter przykładowy i nie są poradą finansową; rodzaj rat dostępny w konkretnej ofercie i jej warunki potwierdza bank w formularzu informacyjnym.
komentowanie wyłączone