Jak samodzielnie policzyć zdolność kredytową? Wzór krok po kroku i przykład

Zdolność kredytową policzysz sam w pięciu krokach. Bierzesz miesięczny dochód netto i mnożysz go przez dopuszczalny udział rat (zwykle 40% albo 50%), odejmujesz to, co już spłacasz, podnosisz oprocentowanie o bufor co najmniej 2,5 punktu procentowego, a wolną część pensji przeliczasz wzorem na ratę równą. Przy 9000 zł na rękę, jednej racie 600 zł i stawce 6,5% wychodzi około 357 000 zł na 25 lat. Poniżej każdy krok z liczbami i źródłem, z którego korzystają banki.

Czym jest zdolność kredytowa według prawa?

Według art. 70 ust. 1 Prawa bankowego to zdolność do spłaty zaciągniętego długu wraz z odsetkami w terminach z umowy. Bank musi uzależnić od niej przyznanie pieniędzy, a Ty masz obowiązek przedłożyć na jego żądanie dokumenty potrzebne do analizy. Przy hipotece umowę wolno zawrzeć tylko wtedy, gdy wynik tej oceny wskazuje, że oddasz całość z odsetkami na czas (art. 23 ust. 1 ustawy o kredycie hipotecznym).

Każda instytucja ma własny model, więc rezultat z dwóch miejsc bywa różny. Wspólny szkielet wyznacza jednak Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, opisująca dobre praktyki przy finansowaniu zabezpieczonym na nieruchomości. Z niej pochodzą progi użyte w tym tekście.

Jakim wzorem przeliczyć ratę na kwotę kredytu?

Maksymalną sumę daje wzór K = R x [1 – (1 + r)^-n] / r. R to rata, na którą Cię stać, r to roczne oprocentowanie podzielone przez 12, a n to liczba miesięcy. Wzór odwraca zwykły harmonogram rat równych: zamiast szukać raty dla danej sumy, sprawdzasz, ile spłaci wybrana rata.

Przykład: 3000 zł miesięcznie, stawka 6,5% rocznie, czyli r = 0,065 / 12 = 0,0054167, oraz 300 rat. Po podstawieniu K wynosi 444 308 zł. Rezultat mocno zależy od procentu, dlatego banki nie używają tu dzisiejszej stawki, o czym niżej.

Ile dochodu bank pozwoli przeznaczyć na raty?

Rekomendacja S każe szczególnie uważać, gdy wskaźnik DSTI przekracza 40% przy zarobkach nie wyższych niż przeciętne wynagrodzenie w regionie oraz 50% u pozostałych klientów (punkt 9.3). DSTI to stosunek wszystkich kosztów obsługi długów i stałych zobowiązań finansowych w skali roku do rocznego dochodu. Te granice wolno przekroczyć, ale ma to być świadoma akceptacja wyższego ryzyka po obu stronach.

Na liczbach: gospodarstwo zarabia 9000 zł netto, a za samochód płaci 600 zł miesięcznie. Przy progu 40% na wszystkie zobowiązania możesz przeznaczyć 3600 zł, więc dla nowej umowy zostaje 3000 zł. Wariant z wyższym pułapem daje 4500 zł, z czego na nową ratę przypada 3900 zł. Do obecnych obciążeń bank zwykle dolicza też limity w koncie i na kartach, nawet nieużywane.

Dlaczego bank liczy ratę przy wyższym oprocentowaniu?

Bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę po podwyżce stóp procentowych, więc dolicza do stawki bufor. Przy zmiennym oprocentowaniu Rekomendacja S zaleca co najmniej MAX(5 p.p. minus główna stopa banku centralnego; 2,5 p.p.). Do tej wartości dochodzi 1,5 p.p., gdy w ostatnich 100 dniach roboczych notowania mocno się wahały, a bieżący odczyt jest wyższy od średniej.

Przy umowie z procentem stałym przez kilka lat dodatek maleje wraz z długością tego okresu. Co to zmienia, pokazuje ten sam przykład: 3000 zł przy 6,5% daje 444 308 zł, a po doliczeniu 2,5 p.p. analiza idzie przy 9% i suma spada do 357 485 zł. Różnica to około 87 000 zł. Bufora nie stosuje się przy stawce ustalonej na cały czas umowy, więc zapytaj, czy bank ma taki wariant.

Na ile lat bank liczy zdolność?

Najwyżej na 25 lat, nawet gdy wnioskujesz o dłuższy termin. Rekomendacja 7 zaleca, by bank proponował spłatę do 25 lat i nie podpisywał umów na ponad 35 lat. Punkt 7.2 każe przy dłuższym horyzoncie przyjmować do oceny maksymalnie 25 lat, a 7.3 dodaje kontrolę, czy w trakcie umowy osiągniesz wiek emerytalny.

W praktyce wydłużenie z 25 do 30 lat nie podnosi wyniku. Licząc naiwnie, 3000 zł przy 6,5% przez 360 rat dałoby 474 632 zł, czyli o 30 000 zł więcej niż przy 300 ratach, ale według Rekomendacji S bank tego wzrostu nie uwzględni.

Zestawienie pokazuje, że o wyniku bardziej decyduje dodatek do stawki niż długość umowy, więc samodzielny rachunek bez niego zawyża sumę o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jak wygląda cały rachunek krok po kroku?

Pełne wyliczenie dla rodziny z przykładu zajmuje pięć linijek i daje wynik zbliżony do tego, który zobaczysz w oddziale.

1. dochód netto gospodarstwa: 9000 zł,
2. pułap wszystkich rat przy DSTI 40%: 9000 x 0,4 = 3600 zł,
3. wolna rata po odjęciu obecnej: 3600 – 600 = 3000 zł,
4. stawka do analizy: 6,5% + 2,5 p.p. = 9%, czyli r = 0,0075,
5. maksymalna suma na 300 miesięcy: 3000 x [1 – 1,0075^-300] / 0,0075 = 357 485 zł.

Gdy w kroku 2 podstawisz 50%, a w punkcie 4 zostawisz 9%, otrzymasz 3900 zł raty i 464 700 zł. Ten sam wzór działa też odwrotnie: na 450 000 zł przy 9% przez 25 lat rata wynosi 3776 zł, więc przy progu 40% i bez innych długów potrzebujesz około 9440 zł netto.

Co jeszcze bank bierze pod uwagę?

Poza liczbami znaczenie ma historia spłat w bazach, stabilność zarobków i wydatki gospodarstwa domowego. Bank musi Cię uprzedzić, że sięgnie do baz danych, a przy odmowie z ich powodu od razu i bez opłat przekazać wynik sprawdzenia oraz nazwę bazy (art. 23 ust. 2 i art. 24 ust. 2 ustawy o kredycie hipotecznym). Ocena nie może opierać się głównie na założeniu, że mieszkanie przewyższa wartością dług albo zyska na cenie (art. 21 ust. 7). Decyzję dostaniesz na trwałym nośniku 21. dnia od złożenia wniosku, chyba że zgodzisz się na wcześniejszy termin, a jej warunki wiążą bank przez co najmniej 14 dni (art. 14 ust. 2 i 6).

Przed wizytą w oddziale pobierz kopię swoich danych z Biura Informacji Kredytowej. BIK wydaje ją bez opłat raz na 6 miesięcy na podstawie art. 15 RODO, więc zobaczysz, czy nie wisi tam zapomniany limit albo opóźnienie. Przy pożyczce gotówkowej obowiązek oceny wynika z art. 9 ustawy o kredycie konsumenckim, a schemat rachunku jest podobny, tylko kwoty niższe.

Jak podnieść wynik przed złożeniem wniosku?

Najszybciej działa zamknięcie nieużywanych limitów i spłata drobnych zobowiązań, bo każda zwolniona złotówka raty pracuje na nowy wniosek. Przy 9% i 300 miesiącach każde 100 zł wolnej raty to około 11 900 zł więcej. Rezygnacja z karty, którą analityk przelicza na obciążenie 300 zł, podnosi więc wynik w przybliżeniu o 36 000 zł.

Drugi sposób to dodatkowa osoba w umowie z własnym dochodem: przy łącznych 13 000 zł netto i progu 40% pułap rat rośnie do 5200 zł. Wkład z oszczędności nie poprawia oceny, ale obniża sumę, której potrzebujesz. Trzecia droga to wybór procentu stałego na możliwie wiele lat: według wzoru z Rekomendacji S dodatek maleje liniowo wraz z wydłużaniem tego okresu, a przy stawce zamrożonej do końca spłaty znika. Ratę dla wybranej kwoty policzy kalkulator kosztu i rat finansowania mieszkania, aktualne propozycje banków zawiera zestawienie ofert hipotecznych, a ogólne zasady opisuje tekst o tym, czym jest zdolność kredytowa i jak ją sprawdzić.

Wyliczenia są przykładami ilustrującymi metodę na zasadach z października 2026 r., a o przyznanej kwocie przesądza bank według własnych procedur, więc traktuj ten tekst jako informację, nie poradę finansową.