wydatki wykraczające poza cenę nieruchomości
Przeglądając ogłoszenia dotyczące sprzedaży nieruchomości zwracamy uwagę na kilka kwestii, w tym niezwykle ważna jest cena. Niestety zdarza się, że decydując się na zakup domu lub mieszkania zapominamy, iż oprócz ceny podanej przez sprzedawcę czekają nas także inne wydatki związane z dodatkowymi kosztami transakcyjnymi i notarialnymi. Aby mieć pełną świadomość wydatków, które nas czekają, powinniśmy zapoznać się ze wszystkimi opłatami, jakie mogą nas dotyczyć w związku z nabyciem nieruchomości. Warto mieć w pamięci, że rzeczywista suma wydatków może przekroczyć cenę transakcyjną nawet o kilka procent — w zależności od tego, czy kupujemy lokal z rynku pierwotnego czy wtórnego, a także od wartości nieruchomości.
- Opłaty na rynku pierwotnym i wtórnym
- Taksa notarialna oraz odpis aktu notarialnego
- Możliwości ograniczenia wydatków notarialnych
opłaty na rynku pierwotnym i wtórnym
Decydując się na zakup nieruchomości trzeba liczyć się z wieloma wydatkami, dlatego też coraz więcej osób zaciąga w tym celu kredyt hipoteczny. Trzeba jednak pamiętać o tym, że cena domu czy mieszkania to nie wszystko. Nabywca nieruchomości musi liczyć się z wieloma opłatami dodatkowymi, które różnią się w zależności od tego, czy dokonujemy zakupu na rynku pierwotnym czy wtórnym.
zakup od dewelopera
Kupując nieruchomość na rynku pierwotnym lub bezpośrednio od dewelopera, należy liczyć się z obowiązkowymi opłatami notarialnymi, a więc taksą notarialną, wnioskiem o założenie księgi wieczystej oraz wykonaniem wpisu do niej. Koszt tych opłat jest zależny od ceny nieruchomości i może się wahać pomiędzy 1550 zł a 3500 zł. Dodatkowym obciążeniem może być konieczność wykonania kilku odpisów aktu notarialnego — jeden dla kupującego, kolejny na potrzeby banku, jeśli finansujemy zakup kredytem. Deweloperzy często wymagają również uiszczenia opłaty za przygotowanie dokumentacji technicznej lub protokołu odbioru mieszkania.
rynek wtórny i pcc
W sytuacji, gdy kupujemy mieszkanie lub dom z rynku wtórnego, zobowiązani będziemy do zapłacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). Wysokość tego podatku wynosi 2% wartości domu, lokalu lub działki, którą kupujemy. Warto pamiętać, że podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości, a nie cena podana w umowie — urząd skarbowy może zakwestionować zaniżoną wartość i naliczyć różnicę wraz z odsetkami. Ponadto na rynku wtórnym kupujący często ponosi koszty założenia księgi wieczystej, jeśli nieruchomość jeszcze jej nie posiada, lub wpisu zmiany właściciela do istniejącej księgi.
taksa notarialna oraz odpis aktu notarialnego
Skoro kupując nieruchomość zobowiązani jesteśmy do poniesienia tak wielu opłat dodatkowych, to warto wiedzieć skąd się one biorą. Fachowe nazwy dla wielu osób nie są jasne, dlatego postaramy się wyjaśnić, czym jest taksa notarialna, odpis aktu notarialnego, założenie księgi wieczystej.
wynagrodzenie notariusza
Taksa notarialna jest po prostu wynagrodzeniem notariusza za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży. Wysokość maksymalną tego wynagrodzenia określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku i jest ona uzależniona od wartości kupowanej nieruchomości. Oczywiście notariusz nie musi zażądać maksymalnego wynagrodzenia — może zastosować stawkę preferencyjną, zwłaszcza jeśli obsługuje wielu klientów tego samego dewelopera lub biura nieruchomości. Do wysokości taksy notarialnej trzeba doliczyć także podatek VAT w wysokości 23%, co podnosi rzeczywistą kwotę do zapłaty.
odpis aktu i jego funkcja prawna
Odpis aktu notarialnego jest niezbędny i często trzeba wykonać aż dwa egzemplarze (jeden dla siebie, drugi dla banku). Jest to kopia aktu notarialnego, posiadająca taką samą moc prawną i treść, co oryginał. Sporządzenie jednego egzemplarza może kosztować od 6 do 20 zł za stronę (plus VAT 23%). Typowy akt kupna-sprzedaży nieruchomości zajmuje 6–10 stron, w zależności od złożoności umowy i liczby załączników. W praktyce koszt pełnego odpisu aktu to wydatek rzędu 100–200 zł, który należy pomnożyć przez liczbę wymaganych egzemplarzy. Jeśli umowa obejmuje dodatkowe postanowienia dotyczące obciążeń hipotecznych lub służebności, liczba stron — a tym samym koszt — może się zwiększyć.
księga wieczysta i wpis
Założenie księgi wieczystej jest bardzo ważne, gdyż dzięki niej określa się stan prawny nieruchomości. Koszt w tym wypadku wynosi 60 zł, natomiast dokonanie wpisu w księdze wieczystej to kolejne 200 zł. Wpis stanowi formalny dowód własności i jest niezbędny, aby zabezpieczyć swoje prawa wobec ewentualnych roszczeń osób trzecich. Każda zmiana właściciela lub ustanowienie hipoteki wiąże się z koniecznością ponownego wpisu, co generuje dodatkowe opłaty sądowe, których nie można ominąć.
możliwości ograniczenia wydatków notarialnych
Chcąc obniżyć koszty notarialne przy zakupie domu lub mieszkania warto poszukać odpowiedniego notariusza, który nie pobierze maksymalnej taksy. Niestety część opłat jest stała i nie da się ich uniknąć — dotyczy to przede wszystkim opłat sądowych za wpisy w księdze wieczystej, które są jednolite na terenie całego kraju. W przypadku taksy notarialnej możliwe jest natomiast wynegocjowanie stawki poniżej maksymalnej, zwłaszcza gdy transakcja dotyczy droższej nieruchomości lub gdy notariusz obsługuje większą liczbę podobnych umów.
wybór notariusza
Warto pamiętać, że notariusz wybrany przez kupującego nie musi być tym samym, którego proponuje sprzedawca lub deweloper. Prawo pozwala nam na swobodny wybór kancelarii notarialnej, co daje szansę na znalezienie oferty z korzystniejszymi stawkami. Przed podjęciem decyzji warto zadzwonić do kilku kancelarii i zapytać o szacunkowy koszt obsługi transakcji — różnice mogą sięgać kilkuset złotych, szczególnie przy droższych nieruchomościach. Nie należy jednak kierować się wyłącznie ceną — doświadczenie i rzetelność notariusza mają zasadnicze znaczenie dla bezpieczeństwa prawnego całej transakcji.
koszt kredytu i jego składowe
Jeśli decydujemy się na wzięcie kredytu hipotecznego, warto także wziąć pod uwagę koszty związane z tym zobowiązaniem. Niestety bardzo często cena nieruchomości to tylko część kosztów związanych z zakupem domu lub mieszkania. Do tego dochodzą prowizje bankowe, koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, opłaty za ubezpieczenie nieruchomości oraz — w niektórych przypadkach — składka na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Łącznie te wydatki mogą stanowić dodatkowe 2–4% wartości nieruchomości, co przy zakupie mieszkania za 500 tysięcy złotych oznacza dodatkowe 10–20 tysięcy złotych poza ceną transakcyjną i kosztami notarialnymi.
