Wymagania wstępne przy uzyskiwaniu finansowania dla przedsiębiorstw
Jeszcze kilka lat temu wziąć kredyt hipoteczny na firmę było bardzo trudno. W ostatnim czasie polityka banków zmieniła się na korzyść osób prowadzących własną działalność gospodarczą. Aby bank mógł udzielić kredytu hipotecznego firmie na lokal użytkowy, zaciągający kredyt musi mieć określoną zdolność kredytową. Banki zanim udzielą kredytu dla firmy bardzo skrupulatnie przeanalizują kondycję finansową każdego przedsiębiorstwa. Nie bez znaczenia są tu dokumenty pokazujące finansowy przepływ między firmą a podmiotami zewnętrznymi. Oczywiście oprócz tego banki weryfikują czy osoba ubiegająca się o kredyt hipoteczny na lokal użytkowy ma stabilny dochód. W tym celu sprawdza się czy na firmowe konto wpływa co miesiąc taka sama kwota pieniędzy. Instytucja finansowa weryfikuje także czy przedsiębiorca nie zalega z płatnościami, co ma bezpośredni wpływ na decyzję o przyznaniu finansowania.
Dokumentacja wymagana podczas składania wniosku
Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny na lokal użytkowy należy spełnić takie same warunki jak podczas starania się o każdy inny kredyt dla firmy. Trzeba zatem posiadać określoną zdolność kredytową, wkład własny, a najczęściej także mieć określony staż działalności. Kiedy staramy się lokal użytkowy na rozpoczęcie działalności, nasze możliwości mogą być w tym zakresie mocno ograniczone. Banki chętniej udzielą kredytu firmie, która funkcjonuje na rynku od przynajmniej 6 lat. Wynika to z potrzeby oceny historii finansowej przedsiębiorstwa — instytucje kredytowe chcą mieć pewność, że firma posiada stabilne źródło przychodów oraz sprawdzone mechanizmy zarządzania płynnością. Przy ocenie wniosku kredytowego bank analizuje sprawozdania finansowe, deklaracje VAT, rachunki zysków i strat oraz bilanse z ostatnich lat obrotowych.
Zabezpieczenie hipoteczne i jego rola w procesie kredytowym
Dla kredytodawcy bardzo ważna jest płynność nieruchomości, która ma być przyjęta jako zabezpieczenie kredytu. Chodzi po prostu o to, by istniała możliwość szybkiego sprzedania lokalu użytkowego po cenie rynkowej. Mieszkania są najbardziej płynnymi aktywami, jednak jeśli chodzi o lokale użytkowe dla firm sytuacja nie jest tak klarowna. Specyfika tych nieruchomości — dostosowanie do konkretnej branży, lokalizacja w obszarach przemysłowych, ograniczona grupa potencjalnych nabywców — sprawia że ich sprzedaż trwa dłużej i wiąże się z wyższym ryzykiem spadku wartości. Warto pamiętać o tym, że banki uśredniają ryzyko towarzyszące finansowaniu lokali użytkowych i wymagają od wszystkich kredytobiorców większego wkładu własnego. A ten z kolei uzależniony jest od oferty kredytowej, ale czasem może wynosić nawet nie mniej niż 20-40% wartości kredytowej nieruchomości. W przypadku obiektów o nietypowym przeznaczeniu (np. gastronomia, warsztaty specjalistyczne) wymagania kapitałowe mogą być jeszcze bardziej restrykcyjne.
Warunki finansowe kredytu na nieruchomości komercyjne
Składając wniosek o kredyt hipoteczny na lokal użytkowy dla firmy nie można zapomnieć o tym, że jego parametry będą tutaj bardziej restrykcyjne niż w przypadku kredytu na lokal mieszkaniowy. Już sam okres kredytowania wynosi tutaj 10-20 lat, choć są banki, które okres spłaty przeciągają nawet do lat 25. Drugim ważnym parametrem jest marża bankowa, która jest o przynajmniej 1-2 punkty wyższa niż średnia marża naliczana przy lokalach mieszkaniowych. Różnica w oprocentowaniu wynika z wyższego ryzyka operacyjnego oraz trudniejszej odsprzedaży zabezpieczenia w razie problemów ze spłatą. Natomiast warto wspomnieć o tym, że kwestie takie jak wielkość prowizji, koszty ubezpieczeń przedstawiają się bardzo podobnie jak w przypadku lokali mieszkaniowych. Część banków stosuje dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę lub za każdą transzę wypłaty środków w przypadku kredytu budowlanego.
Zalety własnościowe i optymalizacja podatkowa
Biorąc pod uwagę powyższe czynniki i tak można stwierdzić, że kredyt hipoteczny na lokal użytkowy dla firmy jest bardziej korzystnym rozwiązaniem niż wynajem. Nieraz sama rata kredytu jest tu niższa niż miesięczny czynsz. Za kilka lat zresztą może wzrosnąć wartość nieruchomości nawet do 3,5 % rocznie, co będzie oznaczało, że po sprzedaży lokalu i spłacie pozostałego salda kredytu właścicielowi firmy pozostałoby na koncie jeszcze dobrze ponad kilkaset tysięcy. Gdy patrzy się na wynajem lokalu użytkowego widać jasno, że nie można osiągnąć tak wysokiego przychodu (już ze względu na sam fakt, że czynsze nie maleją, a raczej idą w górę). Podczas spłaty kredytu na lokal użytkowy warto skupić się także na korzyściach takich jak odzyskanie zapłaconego podatku VAT oraz amortyzacja. Nieruchomość stanowiąca środek trwały firmy podlega corocznej amortyzacji, co zmniejsza podstawę opodatkowania. Na tym jednak jeszcze nie koniec — koszty prowizji kredytowej, odsetki czy inne opłaty można zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu, a co za tym idzie zmniejszyć podatek dochodowy. Dla przedsiębiorców rozliczających się na zasadach ogólnych lub liniowo taka optymalizacja przekłada się na realne oszczędności rzędu kilkunastu procent wartości ponoszonych kosztów finansowych rocznie.
