Kiedy bank rozważy drugi kredyt hipoteczny
Posiadanie jednego kredytu hipotecznego nie zamyka drogi do drugiego. Banki nie mają formalnego zakazu udzielania kolejnego finansowania na nieruchomość osobie, która już spłaca wcześniejsze zobowiązanie. Decyzja zależy od tego, czy dochody kredytobiorcy pozwalają obsłużyć obie raty naraz, bez nadmiernego obciążenia budżetu domowego. Liczy się też historia terminowych płatności oraz cel, na jaki ma być przeznaczona nowa nieruchomość – mieszkanie dla dzieci, inwestycja pod wynajem albo dom zamiast dotychczasowego lokum.
Zdolność kredytowa liczona od zera
Każdy wniosek o kredyt hipoteczny bank ocenia tak, jakby był pierwszy – sprawdza dochody, wydatki, inne zobowiązania i raty, które już są spłacane. Rata wcześniejszej pożyczki zostaje wliczona do miesięcznych obciążeń i zmniejsza pulę środków dostępnych na obsługę nowego długu. Przy wysokiej racie dotychczasowego zobowiązania może zabraknąć miejsca na kolejne, nawet przy dobrych zarobkach. Sposób wyliczania tego parametru oraz czynniki, które na niego wpływają, opisuje artykuł o tym, jak banki oceniają zdolność finansową. Kto chce zwiększyć szansę na pozytywną decyzję, może wcześniej sprawdzić, jak ją poprawić przed złożeniem kolejnego wniosku.
Co dokładnie bank bierze pod uwagę
- Sumę rat wszystkich obecnych zobowiązań, w tym limitów na kartach i pożyczek konsumenckich.
- Wysokość i stabilność dochodu – umowa o pracę na czas nieokreślony oceniana jest inaczej niż kontrakt na zlecenie.
- Cel finansowania i rodzaj nieruchomości, bo zakup pod wynajem może wiązać się z inną metodą liczenia dochodu.
- Historię terminowości regulowania zobowiązań w Biurze Informacji Kredytowej.
Wkład własny do drugiego kredytu
Drugi kredyt hipoteczny wymaga wniesienia wkładu na tych samych zasadach co pierwszy. W praktyce oznacza to konieczność zgromadzenia odpowiedniej gotówki lub wykorzystania innej nieruchomości jako zabezpieczenia. Gdy dotychczasowe mieszkanie jest już w dużej mierze spłacone, bank może zaakceptować jego wartość jako element pokrycia nowego zobowiązania, choć wiąże się to z dodatkowymi formalnościami i wyceną. Minimalną wysokość tej kwoty oraz sposoby jej uzupełnienia opisuje tekst o tym, ile trzeba mieć wkładu własnego przy kredycie hipotecznym.
Warunki formalne drugiego kredytu
Bank, tak jak przy pierwszym zobowiązaniu, sprawdzi wiek kredytobiorcy w relacji do okresu spłaty, rodzaj zatrudnienia, staż oraz dokumenty potwierdzające dochód. Dla osoby prowadzącej działalność gospodarczą albo pracującej na zlecenie procedura bywa bardziej wymagająca, bo bank dokładniej analizuje stabilność wpływów. Pełny zestaw kryteriów do spełnienia przy ubieganiu się o finansowanie nieruchomości znajduje się w artykule o tym, jakie warunki trzeba spełnić. Osoby bez etatu powinny sprawdzić wcześniej, czy przy zleceniu otrzymają taką pożyczkę.
Wiek a drugi kredyt na dłuższy okres
Przy kolejnym zobowiązaniu hipotecznym wiek nabiera dodatkowego znaczenia, bo bank patrzy na to, czy pożyczkobiorca zdąży uregulować dług przed górną granicą określoną w jego polityce. Kto ma już jedną pożyczkę rozłożoną na długi czas, a planuje następną na podobny termin, może otrzymać propozycję krótszego harmonogramu z wyższą ratą. Szczegóły dotyczące tych granic opisuje artykuł o tym, jaki jest maksymalny i minimalny wiek kredytobiorcy.
Ryzyka posiadania dwóch kredytów hipotecznych
Największym zagrożeniem przy dwóch kredytach hipotecznych jest brak płynności finansowej w razie zmiany sytuacji życiowej – choroby, utraty pracy albo nieplanowanych wydatków. Dwie raty miesięcznie oznaczają mniejszy margines bezpieczeństwa niż przy jednym zobowiązaniu, nawet jeśli obie wydają się niskie w chwili podpisania umowy. Podwyżka oprocentowania działa na obie pożyczki naraz, więc wzrost stóp procentowych podnosi łączne obciążenie budżetu silniej niż przy pojedynczym długu. Problemem bywa też sytuacja, w której jeden z lokali przestaje generować dochód, na przykład mieszkanie na wynajem stoi puste, a rata nadal wymaga pokrycia z innych środków.
Uwaga: przed podpisaniem drugiej umowy dobrze jest policzyć budżet domowy przy założeniu wzrostu rat o kilka punktów procentowych – pokazuje to, czy taka para zobowiązań zniesie wahania rynku bez utraty płynności.
Ryzyko związane z zabezpieczeniem na obu nieruchomościach
Jeśli pierwszy lokal służy jako dodatkowe pokrycie drugiej pożyczki, problem ze spłatą jednego długu może zagrozić obu mieszkaniom. Bank ma prawo dochodzić zaspokojenia z majątku niezależnie od tego, którego zobowiązania dotyczy zaległość, jeśli hipoteki są powiązane. Z tego powodu rozdzielenie tych zabezpieczeń – osobny wpis na każdą nieruchomość bez wzajemnych zależności – jest rozwiązaniem bezpieczniejszym, choć nie zawsze możliwym przy niewystarczającym wkładzie własnym.
Kredyt hipoteczny czy gotówkowy na drugą nieruchomość
Osoby, które potrzebują mniejszej sumy na dodatkowy zakup, czasem rozważają pożyczkę gotówkową zamiast kolejnej hipoteki. Taka forma finansowania nie wymaga wpisu w księdze wieczystej i zabezpieczenia na majątku, ale wiąże się z wyraźnie krótszym okresem spłaty i wyższą ratą w relacji do pożyczonej sumy. Wybór między nimi zależy od potrzebnej wysokości środków i zdolności do obsługi podwyższonej raty w ograniczonym czasie – porównanie obu opcji znajduje się w tekście o tym, kiedy wybrać kredyt hipoteczny, a kiedy gotówkowy.
Jak przygotować się do wniosku o drugi kredyt
Przed złożeniem wniosku dobrze jest sprawdzić własny raport w Biurze Informacji Kredytowej i upewnić się, że historia dotychczasowych rat jest bez zaległości. Pomaga też wcześniejsze zmniejszenie innych zobowiązań, na przykład uregulowanie karty kredytowej albo limitu w koncie, bo obniża to sumę miesięcznych obciążeń liczonych przez bank. Dobrze jest porównać oferty kilku instytucji, bo każda stosuje inną metodę przy tym parametrze oraz inaczej traktuje dochód z wynajmu pierwszego lokalu, jeśli ma on pokrywać część nowej raty. Osoby planujące taki krok mogą zacząć od przeglądu wymaganych papierów, opisanych w artykule o tym, jakie dokumenty są potrzebne do kredytu.
Decyzja o drugim kredycie w praktyce
Dwa kredyty hipoteczne naraz są możliwe, ale wymagają realnej oceny budżetu, a nie tylko aktualnej zdolności wyliczonej przez bank. Osoba, która zamierza wziąć kolejne zobowiązanie, powinna skonsultować swoją sytuację z doradcą, który przeanalizuje oferty różnych instytucji i pokaże, jak zmienią się miesięczne wydatki po dodaniu nowej raty. Przy wątpliwościach dotyczących rozliczeń podatkowych czy formy zatrudnienia pomocna bywa też rozmowa z księgowym, zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej. Taka decyzja powinna uwzględniać margines na nieprzewidziane zmiany dochodów w najbliższych latach spłaty, a nie tylko bieżącą sytuację finansową.
komentowanie wyłączone