Co musisz wiedzieć zanim weźmiesz kredyt hipoteczny? Praktyczny poradnik

Kredyt hipoteczny dla wielu osób jest największym zobowiązaniem finansowym w życiu. Warto więc do niego dobrze się przygotować, poznać podstawowe pojęcia i zabiegi banków, zwiększające koszty kredytu. Dobre przygotowanie i rozsądny wybór oferty mogą obniżyć koszty obsługi kredytu nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych. A to już równowartość średniej klasy auta z salonu.

• Co to jest hipoteka?
• Zadbaj o dobrą historię kredytową
• Jaki wkład własny musisz posiadać?
• Jak liczy się oprocentowanie i co to jest WIBOR?
• Sprawdź wysokość prowizji
• Raty równe czy malejące?
• Sprzedaż krzyżowa – czy dodatkowe produkty się opłacają?

Co to jest hipoteka?

Zacznijmy więc od wyjaśnienia najważniejszego terminu. Hipoteka to, w najprostszym ujęciu, zabezpieczenie banku przed dłużnikami nie spłacającymi kredytu poprzez możliwość zajęcia nieruchomości. Przy zakupie domu czy mieszkania z użyciem kredytu hipotecznego prawo banku do zajęcia nieruchomości wpisywane jest do księgi wieczystej. Pozostaje tam do momentu wykreślenia, a ten następuje po spłacie kredytu i złożeniu odpowiedniego wniosku. Bardzo istotny jest również fakt, iż hipoteka jest powiązana z nieruchomością, a nie z jej właścicielami. Oznacza to, że kupując na rynku wtórnym mieszkanie z założoną hipoteką musisz dopilnować by poprzedni właściciel spłacił hipotekę. W przeciwnym wypadku powinieneś uzyskać cenę obniżoną o kwotę pozostałą do spłaty.

Porada: Wpisy na temat hipoteki znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej. Jeśli znajdziesz tam jakieś wpisy, jeszcze przed zakupem przyjrzyj się im dokładnie, aby nie kupić nieruchomości wraz z długiem sprzedającego.

Zadbaj o dobrą historię kredytową

Uzyskanie kredytu hipotecznego jest procesem długotrwałym i wymagającym odpowiedniej zdolności kredytowej. Jeśli jesteś osobą młodą warto wcześniej zadbać o dobrą historię kredytową. Najłatwiejszym sposobem jest posiadanie kilku mało wymagających produktów kredytowych – np. karty kredytowej czy rat na laptopa. Ważne, żeby raty od początku były spłacane regularnie, a przed samym wnioskiem o kredyt hipoteczny warto całkowicie spłacić większość zobowiązań.

Porada: Oprócz dobrej historii kredytowej i wysokiego scoringu przydaje się również dobra historia w konkretnym banku. Dlatego planując kredyt hipoteczny warto stać się wcześniej dobrym klientem danego banku (czyli takim, na którym bank zarabia, a nie tylko oferuje darmowe konto).

Jaki wkład własny musisz posiadać?

Chcąc uzyskać kredyt hipoteczny musisz posiadać minimum 20% wkładu własnego. Musisz więc wcześniej zadbać by zgromadzić odpowiednie środki. Ponadto musisz pamiętać, że w przypadku gdy wycena nieruchomości przez bank będzie niższa od ceny zakupu, rzeczywisty wkład własny będzie wyższy niż deklarowane 20 procent. Oto przykład:

Koszt nieruchomości: 100 000 zł

Wycena banku: 90 000 zł

Udzielony kredyt: 90 000 * 80% = 72 000 zł

Rzeczywisty wkład własny: 28 000 zł

Planowany wkład własny 20 000 zł

Jak widzisz w przypadku niższej wyceny musisz dołożyć jeszcze dodatkowe 8 tysięcy złotych, dlatego warto zabezpieczyć się na wyższą kwotę. Zresztą im wyższy wkład własny, tym niższy całkowity koszt kredytu.

Porada: unikaj finansowania wkładu własnego innym kredytem. Dwa spore kredyty mogą Cię przerosnąć, a ponadto może okazać się, że stracisz zdolność kredytową niezbędną do uzyskania kredytu hipotecznego.

Jak liczy się oprocentowanie i co to jest WIBOR?

Jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny musisz wiedzieć, że jego oprocentowanie jest zmienne i zależy od dwóch czynników: stałej marży i zmiennej stopy WIBOR 3M. Zmienność oprocentowania kredytu hipotecznego wynika z bardzo długiego okresu kredytowania, w trakcie którego mogą pojawić się różne zjawiska ekonomiczne takie jak inflacja, czy deflacja. Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że w przypadku inflacji wraz ze wzrostem stóp, będą rosły też wynagrodzenia więc zmienność oprocentowania nie wpłynie na rzeczywiste obciążenie kredytobiorcy. Niestety jest to tylko częściowo poprawne rozumowanie, ponieważ w gospodarce wynagrodzenia rosną z opóźnieniem. Oznacza to, że okresowo WIBOR 3M może spowodować realny wzrost kosztów kredytu.

Porada: Mimo, że obecnie żyjemy w czasach niskich stóp procentowych nie oznacza to, że w ciągu najbliższych 30 lat się to nie zmieni. Warto więc nieco ograniczyć zobowiązanie kredytowe, tak by nie napinało budżetu domowego do granic możliwości.

Sprawdź wysokość prowizji

Oprócz marży, czyli stałej części oprocentowania kredytu, banki doliczają prowizje, które również mają wpływ na całkowity koszt kredytu. Warto więc dokładnie sprawdzić jaką prowizję ma dany produkt, a następnie przeliczyć całkowity koszt kredyt hipotecznego. Banki zazwyczaj dzielą się w tej kwestii na dwa obozy: albo wysokiej prowizji i niskiej marży, albo wysokiej marży i niskiej prowizji lub nawet jej braku. Które rozwiązanie jest lepsze? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ale generalnie w przypadku krótszego czasu kredytowania bardziej opłaca się wysoka marża, a w przypadku dłuższego wysoka prowizja.

Porada: Porównując całkowite koszty kredytu warto przygotować kilka wariantów czasowych, łącznie z wariantem wcześniejszej spłaty kredytu.

Raty równe czy malejące?

Kredyty hipoteczne udzielane są w dwóch systemach: rat równych i malejących. Aby zrozumieć różnicę musisz wiedzieć, że rata kredytu składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. W przypadku rat stałych przez cały okres kredytowania rata jest taka sama, przez co na początku dużą część raty pochłania część odsetkowa. Z ratami malejącymi jest odwrotnie – co miesiąc spłacasz taką samą część kapitału, a odsetki systematycznie maleją. Oznacza to, że dzięki szybszej spłacie kapitału kredyt z ratami malejącymi jest znacznie tańszy. Niestety ciężej jest go uzyskać, ponieważ wymagana jest wyższa zdolność kredytowa, a banki niechętnie zmniejszają swój zysk.

Sprzedaż krzyżowa – czy dodatkowe produkty się opłacają?

Wraz z kredytem hipotecznym banki oferują klientom dodatkowe produkty, które mają jeszcze mocniej przywiązać klienta do banku, a tym samym zwiększyć jego zyski. Co prawda zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami bank nie może uzależnić udzielenia kredytu od skorzystania z dodatkowych ubezpieczeń czy kart kredytowych (z wyjątkiem ubezpieczenia nieruchomości), ale w praktyce wciąż może stosować zabiegi, które znacząco ułatwią otrzymanie kredytu tym osobom, które zgodzą się na zestaw produktów dodatkowych.

Czy dodatkowe ubezpieczenia się opłacają? Nie zawsze. Jeśli Twoja sytuacja finansowa jest dobra – masz odpowiednią zdolność kredytową, poduszkę finansową i przewidywalną sytuację zawodową, dodatkowe ubezpieczenie będzie tylko dodatkowym kosztem. Z drugiej strony ubezpieczenia ochronne mogą być znaczącym odciążeniem w przypadku przewlekłych chorób czy sytuacji kryzysowych. Czasami cesja z polisy na życie może stanowić dodatkowe zabezpieczenie zwiększające Twoją zdolność kredytową.

Porada: Bank prowadzi sprzedaż krzyżową, ponieważ mu się to opłaca. Wnioskując o kredyt hipoteczny musisz bardzo dokładnie przeanalizować czy dodatkowe produkty obniżą koszt kredytu. Pamiętaj, że wymagane ubezpieczenie nieruchomości możesz wykupić w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym i dokonać cesji polisy na bank.

Uzyskanie kredytu hipotecznego jest zawiłą procedurą, ale dokładna i chłodna analiza pozwoli Ci ją zrozumieć. Zaciągając zobowiązanie na kilkaset tysięcy złotych powinniśmy wykazać się roztropnością i nie ulegać zbyt łatwo emocjom towarzyszącym zakupowi naszego wymarzonego domu. Odpowiednia wiedza poprawi bowiem Twoją pozycję negocjacyjną wobec banku i pomoże Ci uniknąć zbędnych kosztów, które czyhają niemal na każdym kroku. To przełoży się na niższe raty kredytu, co jeszcze bardziej pozwoli cieszyć się zakupioną nieruchomością.