Hipoteka jako zabezpieczenie wierzytelności bankowej
Hipoteka to zabezpieczenie banku przed niewypłacalnością kredytobiorcy poprzez możliwość zajęcia nieruchomości. Przy zakupie domu czy mieszkania z użyciem kredytu prawo banku do zajęcia nieruchomości wpisywane jest do księgi wieczystej. Pozostaje tam do momentu wykreślenia, a ten następuje po spłacie zobowiązania i złożeniu odpowiedniego wniosku. Bardzo istotny jest również fakt, iż hipoteka jest powiązana z nieruchomością, a nie z jej właścicielami. Oznacza to, że kupując na rynku wtórnym mieszkanie z założoną hipoteką musisz dopilnować by poprzedni właściciel spłacił hipotekę. W przeciwnym wypadku powinieneś uzyskać cenę obniżoną o kwotę pozostałą do spłaty.
Porada: Wpisy na temat hipoteki znajdziesz w dziale IV księgi wieczystej. Jeśli znajdziesz tam jakieś wpisy, jeszcze przed zakupem przyjrzyj się im dokładnie, aby nie kupić nieruchomości wraz z długiem sprzedającego.
Budowanie dobrej historii kredytowej przed złożeniem wniosku
Uzyskanie kredytu hipotecznego jest procesem długotrwałym i wymagającym odpowiedniej zdolności kredytowej. Jeśli jesteś osobą młodą warto wcześniej zadbać o dobrą historię kredytową. Najłatwiejszym sposobem jest posiadanie kilku mało wymagających produktów kredytowych – np. karty kredytowej czy rat na laptopa. Ważne, żeby raty od początku były spłacane regularnie, a przed samym wnioskiem warto całkowicie spłacić większość zobowiązań.
Porada: Oprócz dobrej historii kredytowej i wysokiego scoringu przydaje się również dobra historia w konkretnym banku. Dlatego planując kredyt hipoteczny warto stać się wcześniej dobrym klientem danego banku – czyli takim, na którym bank zarabia, a nie tylko oferuje darmowe konto.
Minimalna wartość wkładu własnego i jego rzeczywista wysokość
Chcąc uzyskać kredyt hipoteczny musisz posiadać minimum 20% wkładu własnego. Musisz więc wcześniej zadbać by zgromadzić odpowiednie środki. Ponadto musisz pamiętać, że w przypadku gdy wycena nieruchomości przez bank będzie niższa od ceny zakupu, rzeczywisty wkład własny będzie wyższy niż deklarowane 20 procent. Oto przykład:
- Koszt nieruchomości: 100 000 zł
- Wycena banku: 90 000 zł
- Udzielony kredyt: 90 000 × 80% = 72 000 zł
- Rzeczywisty wkład własny: 28 000 zł
- Planowany wkład własny: 20 000 zł
Jak widzisz w przypadku niższej wyceny musisz dołożyć jeszcze dodatkowe 8 tysięcy złotych, dlatego warto zabezpieczyć się na wyższą kwotę. Zresztą im wyższy wkład własny, tym niższy całkowity koszt kredytu.
Porada: unikaj finansowania wkładu własnego innym kredytem. Dwa spore kredyty mogą Cię przerosnąć, a ponadto może okazać się, że stracisz zdolność kredytową niezbędną do uzyskania kredytu hipotecznego.
Mechanizm zmiennego oprocentowania i rola wskaźnika WIBOR
Jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny musisz wiedzieć, że jego oprocentowanie jest zmienne i zależy od dwóch czynników: stałej marży i zmiennej stopy WIBOR 3M. Zmienność oprocentowania wynika z bardzo długiego okresu kredytowania, w trakcie którego mogą pojawić się różne zjawiska ekonomiczne takie jak inflacja czy deflacja. Na pierwszy rzut oka może wydawać się, że w przypadku inflacji wraz ze wzrostem stóp będą rosły też wynagrodzenia, więc zmienność oprocentowania nie wpłynie na rzeczywiste obciążenie kredytobiorcy. Niestety jest to tylko częściowo poprawne rozumowanie, ponieważ w gospodarce wynagrodzenia rosną z opóźnieniem. Oznacza to, że okresowo WIBOR 3M może spowodować realny wzrost kosztów kredytu.
Porada: Mimo, że obecnie żyjemy w czasach niskich stóp procentowych nie oznacza to, że w ciągu najbliższych 30 lat się to nie zmieni. Warto więc nieco ograniczyć zobowiązanie, tak by nie napinało budżetu domowego do granic możliwości.
Prowizja bankowa i jej wpływ na całkowite koszty
Oprócz marży, czyli stałej części oprocentowania kredytu, banki doliczają prowizje, które również mają wpływ na całkowity koszt zobowiązania. Warto więc dokładnie sprawdzić jaką prowizję ma dany produkt, a następnie przeliczyć całkowity koszt finansowania. Banki zazwyczaj dzielą się w tej kwestii na dwa obozy: albo wysokiej prowizji i niskiej marży, albo wysokiej marży i niskiej prowizji lub nawet jej braku. Które rozwiązanie jest lepsze? Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ale generalnie w przypadku krótszego czasu kredytowania bardziej opłaca się wysoka marża, a w przypadku dłuższego — wysoka prowizja.
Porada: Porównując całkowite koszty kredytu warto przygotować kilka wariantów czasowych, łącznie z wariantem wcześniejszej spłaty zobowiązania.
Różnice między systemem rat równych i malejących
Kredyty hipoteczne udzielane są w dwóch systemach: rat równych i malejących. Aby zrozumieć różnicę musisz wiedzieć, że rata składa się z dwóch części: kapitałowej i odsetkowej. W przypadku rat stałych przez cały okres kredytowania rata jest taka sama, przez co na początku dużą część raty pochłania część odsetkowa. Z ratami malejącymi jest odwrotnie — co miesiąc spłacasz taką samą część kapitału, a odsetki systematycznie maleją. Oznacza to, że dzięki szybszej spłacie kapitału kredyt z ratami malejącymi jest znacznie tańszy. Niestety ciężej jest go uzyskać, ponieważ wymagana jest wyższa zdolność kredytowa, a banki niechętnie zmniejszają swój zysk.
Dodatkowe produkty bankowe przy kredycie hipotecznym
Wraz z kredytem hipotecznym banki oferują klientom dodatkowe produkty, które mają jeszcze mocniej przywiązać klienta do banku, a tym samym zwiększyć jego zyski. Co prawda zgodnie z obecnie obowiązującymi regulacjami bank nie może uzależnić udzielenia kredytu od skorzystania z dodatkowych ubezpieczeń czy kart kredytowych (z wyjątkiem ubezpieczenia nieruchomości), ale w praktyce wciąż może stosować zabiegi, które znacząco ułatwią otrzymanie kredytu tym osobom, które zgodzą się na zestaw produktów dodatkowych.
Czy dodatkowe ubezpieczenia się opłacają? Nie zawsze. Jeśli Twoja sytuacja finansowa jest dobra — masz odpowiednią zdolność kredytową, poduszkę finansową i przewidywalną sytuację zawodową, dodatkowe ubezpieczenie będzie tylko dodatkowym kosztem. Z drugiej strony ubezpieczenia ochronne mogą być znaczącym odciążeniem w przypadku przewlekłych chorób czy sytuacji kryzysowych. Czasami cesja z polisy na życie może stanowić dodatkowe zabezpieczenie zwiększające Twoją zdolność kredytową.
Porada: Bank prowadzi sprzedaż krzyżową, ponieważ mu się to opłaca. Wnioskując o kredyt hipoteczny musisz bardzo dokładnie przeanalizować czy dodatkowe produkty obniżą koszt kredytu. Pamiętaj, że wymagane ubezpieczenie nieruchomości możesz wykupić w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym i dokonać cesji polisy na bank.
Uzyskanie kredytu hipotecznego jest zawiłą procedurą, ale dokładna i chłodna analiza pozwoli Ci ją zrozumieć. Zaciągając zobowiązanie na kilkaset tysięcy złotych powinniśmy wykazać się roztropnością i nie ulegać zbyt łatwo emocjom towarzyszącym zakupowi naszego wymarzonego domu. Odpowiednia wiedza poprawi bowiem Twoją pozycję negocjacyjną wobec banku i pomoże Ci uniknąć zbędnych kosztów, które czyhają niemal na każdym kroku. To przełoży się na niższe raty, co jeszcze bardziej pozwoli cieszyć się zakupioną nieruchomością.
