Wybór właściwej formy prawnej przy przepisywaniu nieruchomości
Przepisując dom, działkę budowlaną czy mieszkanie musimy zdecydować za pomocą jakich środków prawnych zamierzamy to zrobić. Podstawowe możliwości to sporządzenie umowy darowizny lub umowy o dożywocie czy też spisanie testamentu z zapisem windykacyjnym. Każda z tych możliwości daje szansę uniknięcia przez nabywcę nieruchomości zaciągania kredytów mieszkaniowych czy też pożyczek hipotecznych. Wymienione opcje niosą za sobą nieco odmienne konsekwencje prawne, jednak wszystkie wymagają sporządzenia aktu notarialnego.
Wysokość opłat za sporządzenie aktu darowizny
Koszty jakie będziemy musieli ponieść z tytułu sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości są uzależnione od wielu czynników. Cena za sporządzenie dokumentu zależy między innymi od rodzaju i wartości nieruchomości, czy sporządzono już dla niej wcześniej księgę wieczystą, albo czy hipoteka przepisywanej działki lub mieszkania jest obciążona.
W przypadku darowizny brany jest również pod uwagę stopień pokrewieństwa lub powinowactwa pomiędzy stronami zawieranej umowy. Przepisy związane z podatkiem od dokonanej darowizny przewidują, że najwyższe stawki musi zapłacić osoba obdarowana przez obcą osobę. Najmniej zapłaci obdarowany przez najbliższą rodzinę. Trzeba wiedzieć, że nieopłacalna jest darowizna działki budowlanej pomiędzy obcymi osobami z uwagi na należny podatek.
W trakcie czynności związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego notariusz pobierze od nas wynagrodzenie uzależnione od taksy notarialnej. Na ostateczny koszt darowizny składać się będą jeszcze koszty odpisów aktu notarialnego w kwocie 6 zł za każdą rozpoczętą stronę, podatek VAT według stawki 23%, opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej, wynagrodzenie dla notariusza za przesłanie do sądu wniosku o dokonanie wpisu.
Stawki taksy notarialnej według wartości przedmiotu czynności
Warto znać wysokość taksy notarialnej — jest ona uzależniona od wartości przedmiotu czynności. Maksymalne stawki przedstawiają się następująco:
- do 3000 zł — 100 zł
- od 3000 zł do 10 000 zł — 100 zł plus 3% nadwyżki powyżej 3000 zł
- od 10 000 zł do 30 000 zł — 310 zł plus 2% nadwyżki powyżej 10 000 zł
- od 30 000 zł do 60 000 zł — 710 zł plus 1% nadwyżki powyżej 30 000 zł
- od 60 000 zł do 1 000 000 zł — 1010 zł plus 0,4% nadwyżki powyżej 60 000 zł
- od 1 000 000 zł do 2 000 000 zł — 4770 zł plus 0,25% nadwyżki powyżej 1 000 000 zł
- powyżej 2 000 000 zł — 6770 zł plus 0,2% nadwyżki powyżej 2 000 000 zł
Opłaty za umowę o dożywocie u notariusza
Brak dochowania formy notarialnej skutkuje nieważnością czynności przeniesienia własności. Maksymalna stawka taksy notarialnej uzależniona jest od wartości mieszkania. Wynagrodzenie notariusza nie musi być oparte na stawce maksymalnej, warto pamiętać, że istnieje tutaj możliwość negocjacji. Stawki są identyczne jak w poprzednio omówionym przypadku umowy darowizny.
Należy pamiętać, że umowa o dożywocie podlega opodatkowaniu od czynności cywilnoprawnych. Podatek w wysokości 2% wartości rynkowej nieruchomości musi zapłacić osoba nabywająca prawo własności mieszkania. Dodatkowo notariusz pobiera opłatę sądową w kwocie 200 zł, która zostaje przekazana na konto Sądu Rejonowego właściwego miejscowo dla danego lokalu mieszkalnego.
Dodatkowe składniki kosztów przy umowie dożywocia
Całkowity koszt zawarcia umowy o dożywocie obejmuje nie tylko taksę notarialną i podatek od czynności cywilnoprawnych. Do wydatków należy doliczyć również opłatę za odpisy aktu notarialnego, podatek VAT oraz wynagrodzenie za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej. W praktyce oznacza to, że ostateczna kwota może znacząco przewyższyć samą taksę notarialną.
Koszt sporządzenia testamentu z zapisem windykacyjnym
Istnieje kilka rodzajów testamentu, za pomocą których możemy przenieść własność nieruchomości u notariusza. Testament sporządzony na rzecz osoby bliskiej to forma jej zabezpieczenia finansowego. Obok testamentu klasycznego czy takiego, który zawiera zwykły zapis z jednoczesnym poleceniem pozbawienia prawa do zachowku, istnieje możliwość sporządzenia zapisu windykacyjnego. Polega on na skierowaniu testamentu wobec konkretnej osoby, która po śmierci spadkodawcy nabywa bezpośrednio prawo własności określonej nieruchomości, bez konieczności przeprowadzania postępowania spadkowego w pełnym zakresie.
Zalety zapisu windykacyjnego
Zapis windykacyjny wyróżnia się prostszą procedurą nabycia w porównaniu do klasycznego dziedziczenia. Osoba wskazana w testamencie nie musi czekać na stwierdzenie nabycia spadku przez sąd — wystarczy akt poświadczenia dziedziczenia sporządzony przez notariusza. Koszt sporządzenia takiego dokumentu u notariusza wynosi około 260 zł, co czyni go najbardziej ekonomiczną formą zabezpieczenia przeniesienia własności nieruchomości na wypadek śmierci.
Opłaty sądowe i dodatkowe koszty administracyjne
Niezależnie od wybranej formy prawnej przepisania nieruchomości, należy pamiętać o opłacie za wpis do księgi wieczystej. Standardowa stawka wynosi 200 zł i dotyczy zarówno darowizny, jak i umowy o dożywocie. Jeśli nieruchomość nie posiada jeszcze założonej księgi wieczystej, koszty wzrosną o opłatę za jej założenie.
Dodatkowym wydatkiem może być wynagrodzenie dla rzeczoznawcy majątkowego, jeśli strony potrzebują wyceny nieruchomości do celów podatkowych lub chcą ustalić precyzyjną wartość przedmiotu umowy. W przypadku umów zawieranych między osobami niespokrewnionymi taka wycena często staje się niezbędna, aby prawidłowo określić podstawę opodatkowania.
Podatek od darowizny — kto jest zwolniony
Obdarowani z pierwszej grupy podatkowej (małżonek, wstępni, zstępni, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha) są zwolnieni z podatku od darowizny, pod warunkiem że zgłoszą jej przyjęcie do urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego. Brak zgłoszenia w tym terminie skutkuje utratą zwolnienia i koniecznością zapłaty podatku według stawek obowiązujących dla danej grupy.
Dla osób spoza pierwszej grupy podatkowej obowiązują stawki od 7% do 20% wartości darowanej nieruchomości, w zależności od stopnia pokrewieństwa i wartości darowizny. Warto dokładnie przeliczyć opłacalność darowizny, szczególnie jeśli obdarowany nie należy do najbliższej rodziny darczyńcy.
