wymagania dotyczące wysokości wkładu własnego przy finansowaniu nieruchomości
Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła „Rekomendację S” dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi finansującymi nieruchomości oraz zabezpieczonymi hipotecznie. Zgodnie z nią od 2017 roku formalnie wysokość wkładu własnego musi wynosić 20% ceny mieszkania. Okazuje się jednak, że nie każdy wnioskujący o kredyt hipoteczny ma w ogóle oszczędności na tym poziomie. Czy oznacza to, że banki przekreślają taką możliwość? Nie!
Warto zaznaczyć jeszcze jedną kwestię. Zdarza się, że nawet jeśli zdaje się osobie starającej się o kredyt hipoteczny, że posiada wkład własny 20%, to nie jest to niestety prawdą w sytuacji, gdy okaże się, że rzeczoznawca majątkowy wykonujący operat szacunkowy określi, iż wartość nieruchomości jest niższa niż cena transakcyjna. Wówczas instytucja udziela pożyczki tylko na 80% wartości nieruchomości, resztę należy dopłacić sprzedawcy. Tutaj może się okazać, że zabraknie pieniędzy na wkład, więc bank zażąda ubezpieczenia wkładu własnego.
zasada działania ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego powstało w momencie, gdy rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego zaczęła obowiązywać i banki musiały się do niej ustosunkować, jednocześnie nie odsyłając klientów z kwitkiem. Skorzystały z mechanizmu dającego możliwość finansowania zakupu nieruchomości kredytem przy wkładzie własnym na poziomie 10% wartości nieruchomości (90% LTV). Tak powstało ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jak działa?
Ubezpieczyciel przejmuje odpowiedzialność za przykładowo 20 procent długu klienta. W sytuacji, gdyby klient ten nie spłacałby kredytu, a bank wypowiedziałby mu umowę, to 80 procent wierzytelności pochodzić powinno bezpośrednio od klienta, ale pozostałą część kredytu musi zapłać ubezpieczyciel.
Jednak tego typu rozwiązanie ma wrogów. W Polsce słyszało się o tym, że dłużnika nie tylko „ścigał” bank, ale i ubezpieczyciel za to, że musiał ponieść koszty związane z ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego. Tego typu praktyka więc spotkała się z dużą krytyką.
Banki postanowiły więc nieco zmienić warunki i klientom, którzy nie mają środków na 20% wkładu własnego, proponują opłatę – prowizję za niski wkład własny. Za te pieniądze bank miał ubezpieczać siebie od danego kredytu. Tutaj jednak krytyka też nie pozostawia na bankach suchej nitki, gdyż uważa się, że w ten sposób bank zabezpiecza tylko swoje interesy, a co więcej – zrzuca na osoby zaciągające w nim kredyt odpowiedzialność za ryzyko związane z prowadzeniem działalności.
ukryte pułapki związane z ubezpieczeniem
Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, że decydując się na ubezpieczenie niskiego wkładu własnego robi sobie także pod górkę. Okazuje się bowiem, że składka nie jest pobierana jednorazowo. Po 3 latach bank sprawdza ile zostało kapitału i ewentualnie nalicza jeszcze raz składkę. Może się tak zdarzyć wielokrotnie. Stąd wiele spraw w postępowaniach sądowych między wierzycielem a dłużnikiem. Klienci zaskarżają decyzje banków, które domagają się dodatkowych składek. Co więcej, sądy różnie zasądzają. Zdarza się, że rację przyznają klientom, a innym razem – bankom. Ponadto, pojawiają się i pozwy zbiorowe.
Prawda jest taka, że banki chronią swojego interesu i jak nie jako składkę, to pobiorą pieniądze jako prowizję. Wszak za obsługę zadłużenia mogą sobie liczyć dodatkowe pieniądze. Tak więc decydowanie się na UNWW jest dość ryzykowne. Zwłaszcza, jeśli posiada się pieniądze, ale chce się je przeznaczyć np. na remont.
alternatywne sposoby uzbierania środków na wkład
Warto wiedzieć, że da się uniknąć wnoszenia pieniędzy jako wkład własny. Wystarczy zdać sobie sprawę, jakie są na to sposoby. Można na przykład poprosić rodzinę o darowiznę. Można zmniejszyć wkład własny również zastawiając obligacje skarbowe lub inne papiery wartościowe. Możliwe jest też zabezpieczenie przez bank środków zgromadzonych przez kredytobiorcę w ramach IKE i IKZE.
Interesującym sposobem na uniknięcie konieczności płacenia wkładu własnego jest również różnica pomiędzy wyceną nieruchomości, a ceną jej zakupu. Chodzi o to, że jeżeli wartość nieruchomości jest wyższa niż cena transakcji, to można to uznać jako wkład własny. Jeśli obawiasz się, że warunki zdolności kredytowej mogą utrudnić proces, rozważ właśnie tę opcję.
Co ciekawe, aby uniknąć wnoszenia wkładu własnego można zabezpieczyć go hipoteką na innej nieruchomości i to niekoniecznie należącej do kredytobiorcy, ale i do innej osoby, np. rodziców. W przypadku budowy domu wkładem własnym może też być grunt, na jakim będzie budowany.
