Duża część obcokrajowców przyjeżdża do Polski nie tylko w celach zarobkowych, ale także po to, by się tu na stałe osiedlić. Wiadomo, że oprócz pracy osoby zza granicy muszą mieć własne lokum — i nie chodzi wyłącznie o wynajem mieszkania, lecz o nabycie nieruchomości na własność. Przeczytaj, co musi zrobić obcokrajowiec, by w Polsce dostać kredyt mieszkaniowy.
- Możliwość kredytowania obcokrajowców
- Aspekty pobytu obcokrajowca dla banku
- Pochodzenie kredytobiorcy
- Kredyt dla obcokrajowca po ślubie z Polakiem
Warunki dostępu do kredytu mieszkaniowego dla cudzoziemców
To, czy bank udzieli kredytu mieszkaniowego obcokrajowcowi, uzależnione jest od kilku czynników. Liczy się posiadanie polskiego obywatelstwa, karty pobytu stałego lub czasowego oraz przynależność do Unii Europejskiej lub OECD. Banki w Polsce najprzychylniej patrzą na obcokrajowców, którzy mają polskie obywatelstwo i pracę na terenie Polski. Bank nie robi również żadnych problemów z udzieleniem kredytu osobie będącej w związku małżeńskim, jeżeli jedno z małżonków posiada polski paszport. Cudzoziemiec posiadający kartę stałego pobytu jest w nieco mniej korzystnej sytuacji, gdyż bank nie ma 100% pewności co do tego, czy zostanie on w Polsce. Natomiast posiadacze karty pobytu tymczasowego w ogóle nie mogą liczyć na udzielenie im kredytu mieszkaniowego.
Warto dodać, że długość legalnego pobytu na terenie Polski stanowi jeden z kluczowych elementów oceny wniosku kredytowego. Banki często wymagają co najmniej rocznego lub nawet dwuletniego pobytu w Polsce przed złożeniem wniosku, co pozwala im ocenić stabilność życiową kredytobiorcy. Osoby, które dopiero przybyły do kraju, mają ograniczone szanse na pozytywną decyzję, nawet jeśli dysponują wysokimi dochodami.
Źródło dochodu oraz jego weryfikacja przez instytucje bankowe
Bardzo istotny jest kraj, w którym kredytobiorca uzyskuje dochód. Przewagę mają obcokrajowcy, którzy pracują w Polsce i zarabiają w polskiej walucie. Wtedy bank — by udzielić kredytu mieszkaniowego — wymaga takiego samego zaświadczenia o zarobkach jak od Polaków. Zdecydowanie mniej korzystna jest sytuacja, kiedy obcokrajowiec uzyskuje dochód za granicą. Wtedy bank może poprosić o przedłożenie dodatkowych zabezpieczeń, a kiedy ich nie otrzyma, może dać odmowną decyzję odnośnie do przyznania kredytu. Dokumenty, których w takiej sytuacji wymaga bank, to umowa o pracę lub zaświadczenie o prowadzeniu działalności gospodarczej za granicą, zaświadczenie o dochodach, zeznanie podatkowe takie jak polski PIT oraz wyciąg z konta.
Warto tu pamiętać, że podejście banków do uzyskiwania dochodów za granicą jest bardzo zróżnicowane. Niektóre banki respektują bowiem tylko zatrudnienie na terenie Unii Europejskiej. W przypadku rachunków bankowych dla obcokrajowców nie występują podobne ograniczenia — konta osobiste można założyć nawet bez historii zatrudnienia w Polsce, co nie jest wystarczające przy ubieganiu się o kredyt mieszkaniowy.
Dodatkowym aspektem, który może wpłynąć na decyzję banku, jest sposób dokumentowania dochodów uzyskiwanych za granicą. Jeśli cudzoziemiec pracuje w kraju, który nie wymienia informacji podatkowych z Polską lub stosuje nietypowe formy raportowania wynagrodzeń, bank może zażądać dodatkowego potwierdzenia tłumaczonego przez tłumacza przysięgłego. Taki proces wydłuża procedurę i zwiększa koszty samego ubiegania się o kredyt.
Narodowość a szanse na uzyskanie finansowania mieszkaniowego
Niedawno o przyznanie kredytu mieszkaniowego mogli ubiegać się tylko obywatele państw Unii Europejskiej. Obecnie banki pozytywnie rozpatrują także wnioski obcokrajowców zza wschodniej granicy — w tym Ukraińców, Białorusinów. Pozytywnie rozpatrywane są także wnioski obywateli państw ze strefy Schengen, USA i Kanady. Oprócz kraju pochodzenia dla banku mają znaczenie również inne aspekty, takie jak czas, przez jaki obcokrajowiec przebywa w Polsce, staż pracy, wielkość i rodzaj firmy, w której jest zatrudniony, wykształcenie i stan cywilny, a także czas posiadania rachunku bankowego, czyli konta osobistego w Polsce.
Dodatkowym elementem wpływającym na ocenę ryzyka jest stopa bezrobocia w kraju pochodzenia wnioskodawcy oraz stabilność polityczna i gospodarcza tego regionu. Banki analizują, czy w razie utraty pracy w Polsce obcokrajowiec będzie w stanie szybko znaleźć zatrudnienie lub czy istnieje ryzyko, że opuści kraj bez spłaty zobowiązania. Z tego powodu cudzoziemcy z krajów o wysokim poziomie życia i rozwiniętych gospodarkach mają większe szanse na pozytywną decyzję.
Wspólne ubieganie się o kredyt w parze mieszanej narodowościowo
W takiej sytuacji wiele zależy od współmałżonka. Jeśli małżonkowie złożą wspólny wniosek, bank prawdopodobnie przyjrzy się sytuacji obojga, by ocenić ich zdolność kredytową. W wielu przypadkach wspólne zaciągnięcie kredytu zwiększa zdolność kredytową, gdyż jest to dla banku potwierdzeniem, że obcokrajowcowi chodzi o stały pobyt w Polsce.
W praktyce bank może zastosować dwa podejścia: albo zsumuje dochody obojga małżonków i oceni ich wspólną zdolność, albo rozpatrzy dochody każdego z osobna i uwzględni je proporcjonalnie w zależności od stabilności zatrudnienia oraz historii kredytowej. Jeśli polski małżonek posiada kilkuletnią historię zatrudnienia i dobrą ocenę w BIK, może to znacząco poprawić szanse na uzyskanie finansowania nawet wtedy, gdy cudzoziemiec dopiero zaczął pracę w Polsce.
Dokumenty wymagane od obojga współmałżonków
Przy wspólnym wniosku bank wymaga pełnej dokumentacji od obu stron:
- zaświadczenie o dochodach z obecnego miejsca pracy każdego z małżonków,
- akt małżeństwa potwierdzający związek,
- dokumenty tożsamości (w przypadku obcokrajowca także karta pobytu),
- historia kredytowa z polskiego Biura Informacji Kredytowej oraz odpowiednika z kraju pochodzenia obcokrajowca (jeśli ma tam zaciągnięte zobowiązania),
- potwierdzenie wkładu własnego — zwykle w formie wyciągów z konta oszczędnościowego lub innych dokumentów potwierdzających aktywa.
Jeśli którykolwiek z małżonków posiada zadłużenie lub negatywną historię kredytową w swoim kraju, może to wpłynąć na decyzję banku nawet w przypadku wspólnego wniosku. Dlatego przed złożeniem dokumentów warto sprawdzić swoją historię zarówno w Polsce, jak i za granicą, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek na etapie weryfikacji wniosku.
Rola współmałżonka jako głównego kredytobiorcy
Jeśli obcokrajowiec nie spełnia wszystkich wymagań banku, ale jego polski małżonek ma stabilną pracę i dobrą zdolność kredytową, możliwe jest złożenie wniosku wyłącznie na polskiego partnera. W takiej sytuacji cudzoziemiec nie występuje jako kredytobiorca, ale może być współwłaścicielem nieruchomości. Rozwiązanie to bywa stosowane, gdy obcokrajowiec posiada jedynie kartę pobytu tymczasowego lub nie pracuje jeszcze w Polsce na umowie o pracę.
Dlaczego niektóre banki odmawiają udzielania kredytów obcokrajowcom?
Wiele banków — choć zdecydowanie są one w mniejszości — w ogóle nie przyjmuje wniosków obcokrajowców o kredyt mieszkaniowy. Przed podjęciem decyzji o kredycie na mieszkanie warto przejrzeć listę banków, które respektują fakt bycia obcokrajowcem. Dobrze jest, starając się o kredyt mieszkaniowy, poradzić się doradcy kredytowego lub znajomych, którzy złożyli wniosek i został on pozytywnie rozpatrzony.
Przyczyny odmowy to nie tylko ograniczenia regulacyjne, ale także polityka wewnętrzna banku dotycząca zarządzania ryzykiem. Banki obawiają się problemów z egzekucją zobowiązań, jeśli kredytobiorca wróci do swojego kraju. Dodatkowo proces weryfikacji dokumentów zagranicznych jest bardziej kosztowny i czasochłonny, co zniechęca mniejsze instytucje finansowe do obsługi takich wniosków.
Z drugiej strony niektóre banki otworzyły specjalne programy dla obcokrajowców pracujących w międzynarodowych korporacjach lub na stanowiskach specjalistycznych w Polsce. Takie programy uwzględniają stabilność zatrudnienia, wysokość zarobków oraz perspektywy zawodowe wnioskodawcy, a nie tylko jego narodowość czy rodzaj karty pobytu.
