Kredyt indeksowany — wypłata w złotówkach
W umowie kredytu indeksowanego wypłata wyrażona jest w walucie krajowej, wiemy więc dokładnie jaką kwotę w złotówkach otrzymamy. Na walutę obcą zostaje ona przeliczona dopiero w momencie wypłaty. To oznacza, że ewentualne zmiany kursu waluty pozostaną bez wpływu na kwotę przelaną na nasze konto.
Kredyt denominowany — charakterystyka
W przypadku kredytu denominowanego jest inaczej — kwota podawana jest w walucie obcej. To oznacza, że kwota w złotówkach, o którą wnioskowaliśmy, przeliczana jest zgodnie z tym, jak kurs waluty obcej przedstawia się w dniu decyzji kredytowej. I to właśnie w obcej walucie kwota kredytu zostaje zapisana w umowie, a w momencie wypłaty jest po prostu przeliczana po aktualnym kursie.
Jeżeli zatem kurs w dniu wypłaty okaże się niższy niż w momencie, gdy podpisana została decyzja kredytowa, czeka nas rozczarowanie, bo realna wypłata w złotówkach będzie również niższa niż ta, jakiej oczekiwaliśmy. Taka sytuacja sprawia, że kredytobiorca nie może mieć stuprocentowej pewności, jaka kwota ostatecznie trafi na jego konto.
Porównanie obu rodzajów kredytów walutowych
Po zapoznaniu się z opisem obu tych typów kredytów może wydawać się na pierwszy rzut oka, że kredyt walutowy indeksowany jest zdecydowanie lepszą opcją i w ogóle nie ma tu miejsca do dyskusji. Ale w rzeczywistości nie jest to wszystko aż tak oczywiste.
Owszem, kredyt indeksowany jest rozwiązaniem bezpieczniejszym. Dlaczego? Ponieważ w takim wypadku mamy pewność co do kwoty, jaką otrzymamy od banku — czyli coś, czego, jak już powiedzieliśmy, kredyt denominowany wcale nie gwarantuje. Ale każdy kredyt wiąże się z pewnym ryzykiem, tak więc i tutaj mogą pojawić się komplikacje.
Wprawdzie bez względu na zmiany kursu otrzymamy tę samą kwotę w złotówkach, na którą się umawialiśmy, wahania kursowe mogą jednak wpłynąć na kwotę, jaką będziemy mieli do spłaty i w efekcie możemy wpaść w zadłużenie. Jeśli kurs walutowy wzrośnie po wypłacie, miesięczna rata przeliczona na złotówki będzie wyższa niż pierwotnie zakładaliśmy.
I tu z kolei zaznacza się przewaga kredytu denominowanego. Nagły wzrost salda zadłużenia nie jest problemem, którym w tym wypadku musimy się przejmować — kwota wyrażona w walucie obcej pozostaje niezmienna. Istnieje jednak ryzyko, że deweloper lub klient otrzyma mniejszą kwotę w złotówkach niż ta, o którą wnioskował, szczególnie gdy pomiędzy decyzją kredytową a wypłatą nastąpią niekorzystne zmiany kursu.
Ryzyko przy wypłacie w transzach
Nie stanowi to problemu przy jednorazowej wypłacie, jeżeli jednak kredyt wypłacany jest w transzach, możemy odczuć tę różnicę. Im bardziej rozciągnięte w czasie są wypłaty, tym większe zmiany kursu waluty. Może to poskutkować tym, że zabraknie nam środków na sfinansowanie inwestycji. W praktyce, jeśli pierwsze transze wypłacane były przy korzystnym kursie, kolejne mogą być znacząco niższe w przypadku gwałtownej deprecjacji złotego.
Możemy wtedy aneksować umowę i zwiększyć kredyt o sumę, której nam brakuje. Taka sytuacja może zostać jednak wykorzystana przez bank do zmiany jej warunków. Nie trzeba chyba dodawać, że mogą to być zmiany na gorsze — na przykład może zostać podniesiona marża lub dodatkowe koszty obsługi.
Co gorsze, na wahaniach kursu przy kredycie denominowanym można tylko stracić. Jeśli kurs wzrośnie, nie oznacza to więc, że wypłacona zostanie nam wyższa kwota. Zamiast tego bank przeznaczy nadwyżkę na wcześniejszą spłatę, czego efekt finansowy dla kredytobiorcy będzie znikomy.
Praktyczne różnice w dokumentacji kredytowej
W dokumentach kredytu indeksowanego umowa określa kwotę wypłaty w złotówkach, ale kapitał oraz raty wynikają z przeliczenia według określonej tabeli kursowej. Bank stosuje zazwyczaj własną tabelę, co może różnić się od kursów rynkowych. W efekcie kredytobiorca wie, ile otrzyma, lecz nie wie dokładnie, ile będzie spłacał przez najbliższe lata.
W kredycie denominowanym umowa wprost podaje kwotę w walucie obcej, na przykład 100 000 CHF. Przeliczenie na złotówki w dniu wypłaty zależy od kursu stosowanego przez bank. Jeśli kurs wynosi 4,00 zł, kredytobiorca otrzyma 400 000 zł, ale jeśli w dniu wypłaty kurs wynosi 3,80 zł — otrzyma tylko 380 000 zł. Taki mechanizm powoduje, że ostateczna kwota dostępna do realizacji celu kredytowego może być inna niż planowana.
Zmienność oprocentowania i kurs walutowy
Zarówno kredyt indeksowany, jak i denominowany wiążą się z ryzykiem zmienności oprocentowania bazowego, zazwyczaj opartego na stawkach międzybankowych (LIBOR dla CHF, EURIBOR dla EUR). Jeśli stopa referencyjna wzrośnie, wzrosną również raty. W kredycie indeksowanym efekt podwójnie uderza kredytobiorcę: wyższe oprocentowanie i jednoczesny wzrost kursu waluty powodują drastyczne zwiększenie miesięcznej raty w złotówkach.
W kredycie denominowanym oprocentowanie również wpływa na ratę, ale nie ma bezpośredniego wpływu kursu na saldo — zmienia się tylko równowartość raty w złotówkach. Dzięki temu przy spadku kursu rata przeliczona na złotówki może być niższa, co stanowi pewną przewagę w konkretnych warunkach rynkowych.
Wymagania banków przy kredytach walutowych
Banki stosują wyższe wymogi kapitałowe przy kredytach indeksowanych i denominowanych. Wymagają zazwyczaj wyższego wkładu własnego — nawet do 30% wartości nieruchomości — oraz weryfikują zdolność kredytową z większym marginesem bezpieczeństwa. Przyszłe raty przeliczane są przy założeniu wzrostu kursu waluty o 20–30%, co w praktyce oznacza, że klient musi wykazać znacznie wyższe dochody niż w przypadku kredytu w złotówkach.
Ponadto niektóre banki wymagają posiadania rachunku walutowego lub regularnych wpływów w walucie obcej. Ma to na celu częściowe zabezpieczenie przed ryzykiem kursowym — jeśli klient zarabia w walucie kredytu, zmiany kursu nie wpłyną tak mocno na jego zdolność do spłaty rat.
Mechanizmy ochronne dla kredytobiorcy
W odpowiedzi na liczne problemy z kredytami walurowymi niektóre banki wprowadziły mechanizmy osłonowe. Przykładowo, ustalenie maksymalnego spreadu walutowego (różnicy między kursem kupna a sprzedaży waluty w tabeli banku) lub określenie górnej granicy, po której przeliczana jest rata. Takie rozwiązania mogą nieco ograniczyć ryzyko, lecz nie eliminują go całkowicie.
Warto również pamiętać, że po kryzysie finansowym z 2008 roku polskie prawo zostało zaostrzone w zakresie kredytów walutowych, a obecnie banki praktycznie nie oferują nowych produktów tego typu osobom fizycznym. Pozostają jednak starsze umowy kredytowe, które nadal obowiązują i stanowią przedmiot licznych sporów sądowych dotyczących nieuczciwych klauzul umownych.
Podsumowanie — kiedy który kredyt ma sens
Kredyt indeksowany zapewnia bezpieczeństwo wypłaty — otrzymujesz dokładnie tyle złotówek, ile zostało ustalone w decyzji kredytowej. Jest to szczególnie ważne przy jednorazowej wypłacie, na przykład przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Ryzyko dotyczy natomiast przyszłych rat — mogą one wzrosnąć w przypadku niekorzystnych zmian kursowych lub stóp procentowych.
Kredyt denominowany eliminuje problem wzrostu salda zadłużenia w walucie obcej, ponieważ kapitał jest stały w walucie kredytu. Ryzyko dotyczy natomiast wypłaty — zwłaszcza przy kredycie deweloperskim wypłacanym w transzach możesz otrzymać mniej złotówek niż planowałeś, co może zmusić do poszukiwania dodatkowego finansowania lub renegocjacji umowy z bankiem.
W obecnych warunkach rynkowych najrozsądniejszym wyborem pozostaje kredyt w złotówkach, który eliminuje ryzyko walutowe i pozwala precyzyjnie zaplanować budżet domowy na lata. Kredyty indeksowane i denominowane, choć historycznie oferowały niższe oprocentowanie, wiążą się z nieprzewidywalnością, która w długim okresie może kosztować znacznie więcej niż oszczędności na odsetkach.
