Czym jest wkład własny i dlaczego został wprowadzony
Kredyt mieszkaniowy nie pokrywa 100% wartości nieruchomości. Część ceny kredytobiorca musi pokryć z własnych środków. To właśnie jest wkład własny – kapitał, który posiada kredytobiorca, który dopiero razem z kwotą pożyczoną od banku wystarcza na realizację celu zakupu mieszkania. Obecnie wkład własny wynosi 20% od całkowitej ceny nieruchomości.
Kredyt na mieszkanie bez wkładu własnego jeszcze do niedawna nikogo nie dziwił. Klienci banków mogli wnioskować o kredyt hipoteczny na np. 110% wartości nieruchomości, a z pieniędzy tych można było sfinansować zakup, wykończenie i wyposażenie. Dopiero w 2014 roku Komisja Nadzoru Finansowego zmieniła obowiązujące przepisy, wprowadzając Rekomendację S, która nakłada na kredytobiorców wymóg posiadania wkładu własnego.
Nie da się dzisiaj całkowicie uniknąć konieczności dysponowania wkładem własnym. Można go jednak zmniejszyć lub uiścić w innej formie, decydując się na którąś z alternatyw opisanych poniżej.
Obniżenie wkładu własnego do 10% z ubezpieczeniem
Działają na rynku banki, które oferują kredyt mieszkaniowy z wkładem własnym mniejszym o połowę od standardowego. Zamiast 20% musimy mieć w tym wypadku więc już tylko 10% wkładu własnego.
Taka opcja wiąże się jednak z dodatkowymi kosztami. Przy 10-procentowym wkładzie własnym wymaga się od kredytobiorcy, aby wykupił ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jego koszty nie są naliczane przez cały okres umowy, ale tylko dopóki kredytobiorca nie spłaci kolejnych 10% wartości nieruchomości, osiągając tym samym saldo kredytu mniejsze niż 80% jej wartości. Po przekroczeniu tego progu składki przestają być pobierane.
Jak długo płaci się składki ubezpieczeniowe
Składki pobiera się miesięcznie i zazwyczaj ich wysokość mieści się w przedziale 0,5–1% rocznie od nadwyżki ponad 80% wartości nieruchomości. Jeśli na przykład kupujesz mieszkanie za 400 tysięcy złotych z wkładem 40 tysięcy (10%), ubezpieczeniem objęte jest 40 tysięcy różnicy. Po spłacie tej kwoty – najczęściej po kilku latach regularnych wpłat – ubezpieczenie wygasa automatycznie bez dodatkowych formalności.
Nieruchomość jako zastaw zamiast gotówki
Można otrzymać kredyt bez tradycyjnie pojętego wkładu własnego, jeżeli zamiast niego zaoferuje się zastaw. W tej roli wystąpić może mieszkanie, działka albo inna nieruchomość o wartości przewyższającej wartość wymaganego wkładu własnego. Co warte podkreślenia, kredytobiorca może zaoferować jako zastaw nawet nieruchomość, której nie jest bezpośrednim właścicielem – może to być np. lokal rodziców.
Nie każdy bank zgodzi się na taki układ. Niektóre instytucje godzą się uznać nieruchomość za wkład uzupełniający i wymagają wniesienia chociaż minimalnego wkładu w formie pieniężnej. Są też banki, które wprost odrzucają takie rozwiązanie. Warto jednak próbować negocjować warunki z różnymi kredytodawcami.
Jakie warunki musi spełnić nieruchomość w zastawie
Bank przeprowadza szczegółową weryfikację oferowanej nieruchomości. Musi ona posiadać uregulowany stan prawny – brak obciążeń hipotecznych, brak sporów o własność, aktualny odpis księgi wieczystej. Ponadto bank zleca wycenę rzeczoznawcy, aby upewnić się że wartość nieruchomości rzeczywiście odpowiada deklarowanemu wkładowi. Jeśli lokal znajduje się w odległej lokalizacji lub jest niestandardowy (np. zabytkowa kamienica), niektóre banki mogą zastosować dyskonto przy szacowaniu wartości zabezpieczenia.
Różnica między ceną a wartością rynkową nieruchomości
Jeżeli ktoś chce sprzedać nieruchomość za cenę niższą niż jej rynkowa wartość, bank może tę różnicę w cenie uznać za wkład własny kredytobiorcy. Taka procedura wymaga oczywiście wykonania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, który wyszuka podobne transakcje nieruchomości i w drodze podejścia porównawczego oceni wartość domu bądź mieszkania.
Mechanizm ten działa następująco: jeśli nieruchomość kosztuje 300 tysięcy złotych, ale rzeczoznawca wyceni ją na 360 tysięcy, różnica 60 tysięcy może zostać potraktowana jako 20% wkładu. Bank udzieli wtedy kredytu na pełną kwotę transakcji, uznając że wymóg posiadania środków własnych został spełniony przez dysproporcję między ceną zakupu a wyceną.
Kiedy warto wykorzystać ten sposób
Taka sytuacja zdarza się przede wszystkim przy transakcjach rodzinnych – sprzedaż od rodziców, dziadków lub innych bliskich, którzy chcą pomóc młodszemu pokoleniu w zdobyciu mieszkania. Może też wystąpić przy zakupie lokalu w stanie deweloperskim bezpośrednio od osoby, która wcześniej wykupiła go w przedsprzedaży i teraz – ze względu na zmianę planów – sprzedaje poniżej aktualnej wartości rynkowej.
Wsparcie z programów mieszkaniowych
Można też skorzystać z programów rządowych. Osoby, które spełniają warunki programu „Mieszkanie Plus” mogą otrzymywać na Indywidualne Konta Mieszkaniowe specjalne dopłaty, z których pomocą można sfinansować wkład własny kredytu na mieszkanie.
Program pozwala osobom o niższych dochodach systematycznie gromadzić oszczędności z premią od państwa. Środki zgromadzone na IKM wraz z dopłatami mogą następnie posłużyć jako wkład przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny, co znacznie ułatwia dostęp do własnego lokum osobom, które nie dysponują jednorazowo dużą kwotą gotówki.
Wysokość dopłat i warunki uczestnictwa
Premia w programie wynosi zazwyczaj określony procent wpłaconych środków, przy czym górna granica wsparcia jest limitowana w zależności od liczby członków gospodarstwa domowego. Uczestnik IKM zobowiązuje się wpłacać regularnie określoną kwotę przez minimum kilka lat, a dopłaty trafiają na konto po spełnieniu warunków programu. Środki te nie podlegają opodatkowaniu i mogą zostać wykorzystane wyłącznie na cele mieszkaniowe, w tym spłatę wkładu własnego lub części rat kredytu hipotecznego w początkowym okresie spłaty.
