Dla wielu osób jasne jest, że zobowiązanie finansowe można zaciągnąć w złotych polskich lub w obcej walucie. Tak było i jest. Jednak zaszły pewne zmiany w regulacjach prawnych i praktyce bankowej. Jak funkcjonowały, a jak działają dzisiaj produkty denominowane lub indeksowane kursem walut obcych — tego dowiesz się z lektury poniższego tekstu.
- Charakter produktu denominowanego lub indeksowanego
- Odmiany konstrukcyjne zobowiązań w obcej walucie
- Mechanizm oprocentowania oparty o wskaźniki międzynarodowe
- Praktyka przyznawania zobowiązań przed lipcem 2017 roku
- Nowe wymogi po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym
Czym się charakteryzuje zobowiązanie denominowane lub indeksowane
Zobowiązanie zaciągnięte w obcej walucie to produkt bankowy udzielany w innej jednostce monetarnej niż krajowa. W Polsce najczęściej w euro lub do niedawna także we frankach szwajcarskich — stąd popularne określenie „frankowicze” oraz liczne spory sądowe związane z tą grupą klientów. Popularność takich rozwiązań wzięła się z tego, że w Strefie Euro i Szwajcarii obowiązywały znacznie niższe stopy procentowe niż w Polsce. Jednak osoby decydujące się na tego typu zobowiązanie musiały brać pod uwagę tzw. ryzyko kursowe. W praktyce oznaczało to, że jeśli kurs waluty, w której wzięto zobowiązanie wzrasta, wówczas całkowita kwota zadłużenia również rośnie. Przez to i raty mogą drastycznie pójść w górę — co szczególnie dotknęło właśnie klientów z zadłużeniem frankowym. Różnica między zdolnością kredytową ocenianą w momencie podpisania umowy a rzeczywistymi obciążeniami po gwałtownym wzroście kursu mogła osiągnąć nawet kilkadziesiąt procent miesięcznego dochodu.
Warianty konstrukcyjne zobowiązań powiązanych z walutą
Wyróżnia się dwa główne rodzaje zobowiązań powiązanych z walutą obcą:
- Indeksowany — najpopularniejszy wariant. Polega na tym, że zaciąga się go na kwotę określoną w PLN, a w momencie w którym decyzja jest pozytywna i dochodzi do podpisania umowy, wówczas wartość zobowiązania jest przeliczana na obcą walutę zgodnie z kursem aktualnym danego dnia. Raty w przypadku takiego produktu są spłacane w złotówkach, a ich wysokość podawana jest w obcej walucie i przeliczana po kursie w dniu spłaty (na podstawie fixingu lub spreadu ustalonego przez bank). W praktyce każda rata mogła mieć inną wysokość w złotych — w zależności od wahań kursu.
- Denominowany — zawierany na określoną kwotę waluty obcej. W momencie podpisania umowy i wypłaty środków, kwota jest przeliczana na złotówki. Niestety w momencie spadku wartości danej waluty, wypłacona kwota z banku może być zdecydowanie niższa, niż zakładano — co oznaczało dla klienta mniejszą realną kwotę na zakup nieruchomości niż oczekiwana. Spread walutowy stosowany przez banki dodatkowo różnił się od kursów rynkowych, czasem o kilka groszy na jednostkę waluty — co przy dużych kwotach generowało istotne ukryte koszty transakcji.
Jak ustalano oprocentowanie w oparciu o wskaźniki międzynarodowe
W przypadku zobowiązań powiązanych z walutą obcą wysokość odsetek wyliczana była na podstawie EURIBOR (dla zobowiązań w euro — średnia stawek oferowanych przez największe banki Strefy Euro) oraz LIBOR (wysokość oprocentowania na rynku międzybankowym wyznaczana na podstawie ofert największych banków w Londynie w walutach: EUR, USD, GBP, CHF, JPY). Oczywiście do wyliczenia oprocentowania nominalnego i tak konieczne było jeszcze dodanie marży banku — co w praktyce oznaczało, że całkowite koszty mogły być wyższe niż wynikające wyłącznie ze wskaźnika referencyjnego. Marża ta mogła różnić się znacząco w zależności od banku oraz profilu ryzyka kredytobiorcy hipotecznego. W okresie boomu na rynku mieszkaniowym marże były niższe (często 1,0–1,5 punktu procentowego), natomiast po kryzysie z 2008 roku wzrosły nawet do 2,5–3,0 punktów procentowych. Dodatkowo niektóre banki stosowały różne stawki LIBOR dla różnych okresów naliczania odsetek (1M, 3M, 6M), co utrudniało porównanie ofert.
Jak udzielano zobowiązań przed lipcem 2017 roku
Dawniej nie było większych ograniczeń co do przyznawania zobowiązań denominowanych lub indeksowanych. Oczywiście należało wykazać się dość wysoką zdolnością kredytową — banki stosowały jednak różne współczynniki przeliczeniowe dochodów. Klienci często sztucznie zawyżali swoje dochody, np. poprzez nieformalne porozumienia z pracodawcami. W praktyce więc często na tego typu produkt decydowali się nie tylko zamożniejsi, ale i średnio zarabiający — którzy chcieli skorzystać z niższych rat miesięcznych wynikających z niższych stawek LIBOR lub EURIBOR. Z czasem jednak, w wyniku gwałtownych zmian na rynku walut (zwłaszcza umocnienia franka szwajcarskiego), pojawiły się poważne problemy ze spłatą tego typu zobowiązań. Frank szwajcarski, który w momencie zawierania wielu umów kosztował około 2,00–2,20 PLN, wzrósł w szczytowym momencie kryzysu nawet do 5,00 PLN — co niemal podwoiło raty dla części kredytobiorców. Właśnie dlatego zaszły zmiany w polskim prawie. 22 lipca 2017 roku weszła w życie nowa ustawa o kredycie hipotecznym, która dokonała wielu poprawek, w tym także na rynku zobowiązań walutowych — wprowadzając restrykcyjne wymogi odnośnie źródeł dochodu klientów. Nowelizacja ustawy była bezpośrednią reakcją na rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego z poprzednich lat, które jednak pozostawały niewiążące.
Regulacje po wejściu w życie ustawy o kredycie hipotecznym
Po wejściu w życie nowej ustawy, zobowiązania walutowe mają być dostępne tylko dla tych, którzy uzyskują dochody w obcej walucie. To wynik oczywiście rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, ale dzięki zapisom w ustawie, ma to większe znaczenie — banki nie mogą dowolnie interpretować tej zasady. Przyjęto próg minimum 50% udziału dochodów walutowych w całkowitych dochodach gospodarstwa domowego, a bank dodatkowo zobowiązany jest do weryfikacji stabilności tego źródła (np. poprzez historię wpływów przez co najmniej 6 miesięcy). Istotne jest, by klient miał większość dochodów lub aktywów właśnie w obcej walucie — w praktyce dotyczy to głównie osób pracujących za granicą, eksporterów lub firm z kontraktami w euro. Oczywiście są sposoby na obejście takich ograniczeń, na przykład biorąc zobowiązanie ze współkredytobiorcą, który ma dochody w walucie obcej. Jednak to marginalne przypadki — dotyczące niewielkiej grupy klientów. Praktyka pokazuje, że jest coraz mniej zaciąganych zobowiązań walutowych — liczba takich umów spadła w 2018 roku o ponad 90% w porównaniu do okresu sprzed 2015 roku. Obecnie banki faktycznie odeszły od tej praktyki — co ma chronić klientów przed ryzykiem kursowym. Dodatkowo wprowadzono obowiązek przeprowadzenia szczegółowej symulacji zmiany kursu waluty o ±20% w stosunku do kursu z dnia wyceny — symulacja ta musi uwzględniać wpływ na wysokość raty i całkowity koszt zobowiązania w horyzoncie pełnego okresu spłaty.
