Co wpływa na całkowity koszt kredytu mieszkaniowego
Kredyt na mieszkanie to dla wielu osób jedyna możliwość posiadania własnych czterech kątów. Jego otrzymanie wymaga spełnienia szeregu warunków, a sama spłata to nie tylko regularne raty. Ostateczna kwota do zwrotu znacznie przewyższa sumę pierwotnie pożyczoną — różnicę tworzą rozmaite opłaty i odsetki. Poniżej szczegółowo omawiamy, z czego składają się koszty kredytu hipotecznego i co wpływa na ich ostateczną wysokość.
Z czego składają się koszty kredytu hipotecznego
Każdy bank nalicza szereg opłat związanych z udzieleniem i obsługą kredytu. Wysokość tych kosztów zależy od wielu zmiennych — nie tylko od polityki wybranej instytucji, ale też od sytuacji finansowej kredytobiorcy. Decydujące znaczenie ma zdolność kredytowa, czyli ocena tego, czy regularnie będziemy w stanie spłacać miesięczne raty. Im lepsza zdolność, tym korzystniejsze warunki możemy wynegocjować. Istotny jest również wkład własny — im wyższy, tym mniejsze ryzyko dla banku, a często także niższe oprocentowanie.
Od kilku lat obowiązuje wymóg transparentnego przedstawiania całkowitego kosztu kredytu — wyrażonego zarówno kwotowo, jak i procentowo w postaci rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO). Dzięki temu możemy porównać oferty różnych banków i zobaczyć, ile naprawdę zapłacimy ponad kwotę pożyczoną.
Podstawowe składniki kosztu
Suma, którą ostatecznie zwrócimy bankowi, zawsze przekracza wysokość udzielonego kredytu. Największy wpływ na końcową kwotę mają odsetki naliczane od kapitału — wynikają one bezpośrednio z oprocentowania kredytu. Na oprocentowanie z kolei składają się dwa elementy: marża banku (zazwyczaj stała przez cały okres spłaty) oraz stopa referencyjna (najczęściej WIBOR 3M lub 6M), która zmienia się wraz z sytuacją na rynku finansowym.
Oprócz odsetek do kosztów wlicza się:
- prowizję za udzielenie kredytu — jednorazowa opłata pobierana na starcie
- składki ubezpieczeniowe — obowiązkowe lub fakultatywne, w zależności od banku
- opłatę za uruchomienie kredytu
- opłaty za wcześniejszą spłatę lub nadpłatę (w początkowym okresie kredytowania)
- inne opłaty administracyjne
Na całkowity koszt wpływają również: wysokość kredytu, okres kredytowania, rodzaj wybranych rat (malejące czy równe) oraz dodatkowe produkty wymagane przez bank — na przykład konto osobiste z kartą debetową czy polisa na życie wykupiona w konkretnym towarzystwie ubezpieczeniowym.
Oprocentowanie i jego elementy
Oprocentowanie to procent, jaki bank doliczana rocznie do pozostałego do spłaty kapitału. W przypadku kredytów hipotecznych stosuje się zazwyczaj oprocentowanie zmienne, składające się z dwóch części:
- Marża — ustalana przez bank indywidualnie dla każdego klienta, zazwyczaj pozostaje niezmienna przez cały okres kredytowania (choć niektóre umowy przewidują możliwość jej obniżenia po spełnieniu określonych warunków)
- Stopa referencyjna — najczęściej WIBOR 3M lub 6M, zmieniająca się co kwartał lub co pół roku; jej wysokość jest uzależniona od decyzji Rady Polityki Pieniężnej oraz od sytuacji na międzybankowym rynku pieniężnym
Przykładowo: jeśli marża wynosi 2%, a aktualny WIBOR 3M to 5,5%, całkowite oprocentowanie kredytu wyniesie 7,5% w skali roku. W kolejnych okresach, gdy WIBOR się zmieni, zmieni się też wysokość rat — dlatego oprocentowanie kredytu hipotecznego warto na bieżąco monitorować.
Rodzaje ubezpieczeń związanych z kredytem
Większość banków wymaga wykupienia ubezpieczenia jako warunku udzielenia kredytu. Ich zakres i wysokość składek różnią się w zależności od instytucji oraz profilu kredytobiorcy. Najczęściej spotykane ubezpieczenia to:
- Ubezpieczenie na życie — chroni bank przed utratą środków w razie śmierci kredytobiorcy; zwykle obowiązkowe
- Ubezpieczenie od utraty pracy — pokrywa raty w przypadku utraty źródła dochodu; fakultatywne, ale czasem wpływa na obniżenie marży
- Ubezpieczenie zdrowotne — obejmuje sytuacje trwałej niezdolności do pracy
- Ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego — wymagane, gdy wkład jest niższy niż standardowe 20% wartości nieruchomości
- Ubezpieczenie pomostowe — zabezpiecza kredyt do momentu ustanowienia hipoteki
- Ubezpieczenie nieruchomości — chroni przed zniszczeniem budynku będącego przedmiotem zabezpieczenia
Składki ubezpieczeniowe są zazwyczaj doliczane do miesięcznej raty kredytu, co wpływa na jej wysokość przez cały okres trwania umowy.
Dodatkowe opłaty bankowe i pozabankowe
Banki mogą naliczać szereg opłat dodatkowych, które na pierwszy rzut oka nie są widoczne w ofercie. Jeśli instytucja reklamuje „zero prowizji”, koszty zazwyczaj ukryte są w innych elementach — na przykład w wymogu otwarcia konta osobistego z minimalnym obrotem miesięcznym albo w konieczności wykupienia karty kredytowej. Niektóre banki wymagają także własnej wyceny nieruchomości — koszt takiego operatu szacunkowego ponosi kredytobiorca i może wynieść od kilkuset do kilku tysięcy złotych.
Do kosztów pozabankowych, które trzeba ponieść na etapie uruchamiania kredytu, należą:
- Opłata sądowa za wpis hipoteki — zależna od kwoty kredytu, płatna do sądu wieczystoksięgowego
- Taksa notarialna — koszt sporządzenia aktu notarialnego umowy kredytowej oraz umowy ustanowienia hipoteki
- Podatek od czynności cywilnoprawnych — w przypadku umowy pożyczki lub kredytu hipotecznego może wynosić 19 zł (jeśli bank nie jest zwolniony)
- Taksa za ustanowienie hipoteki — osobna opłata notarialna związana z wpisem hipoteki do księgi wieczystej
Wszystkie te koszty należy uwzględnić już na etapie planowania zakupu nieruchomości — w przeciwnym razie możemy się zdziwić, że pomimo uzyskania kredytu brakuje nam środków na sfinalizowanie transakcji.
