Podstawowe wymogi formalne przy ubieganiu się o finansowanie nieruchomości
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem celowym, więc środki pozyskane w ten sposób można przeznaczyć wyłącznie na zakup domu, mieszkania czy gruntu. To produkt długoterminowy — okres spłaty może wynosić do 35 lat. Ze względu na wysokie kwoty jego przyznanie wiąże się ze szczegółową weryfikacją zdolności kredytowej wnioskodawcy.
Aby dostać kredyt hipoteczny, trzeba nie tylko spełnić szereg formalności, ale również wykazać się odpowiednią zdolnością kredytową. Ponadto, zgodnie z Rekomendacją S wydaną przez Komisję Nadzoru Finansowego, należy posiadać wkład własny w wysokości 20% wartości nieruchomości. Istnieją wyjątki od tej zasady, jednak wymagają zdobycia dodatkowej formy zabezpieczenia.
Dokumenty niezbędne w procesie wnioskowania o kredyt na mieszkanie lub dom można podzielić na trzy grupy: osobiste, finansowe oraz dotyczące samej nieruchomości. Właśnie dokumenty finansowe mają znaczący wpływ na ocenę zdolności kredytowej.
Zdolność kredytowa — mechanizm weryfikacji sytuacji finansowej
Zdolność do spłaty całego zobowiązania, łącznie z kosztami oraz odsetkami, banki określają jako zdolność kredytową. Aby móc obliczyć potencjalne ryzyko, przeprowadzana jest szczegółowa analiza sytuacji finansowej wnioskodawcy. Co ma na nią wpływ?
Przede wszystkim wysokość comiesięcznych zarobków oraz rodzaj stosunku pracy. Ale nie tylko. Bank analizuje także inne zobowiązania — kredyty, karty kredytowe, a również opłaty za mieszkanie czy rachunki. Sprawdzana jest sytuacja rodzinna klienta, liczba osób pozostających na utrzymaniu oraz rozkład wydatków w ciągu miesiąca.
Należy dokładnie zweryfikować, czy suma wszystkich wydatków, łącznie z potencjalną ratą kredytu, nie przekroczy wysokości dochodów. Co więcej, powinny one stanowić określony przez bank procent zarobków.
Czy zarabiając najniższą krajową ma się szansę na zdobycie kredytu hipotecznego? Prawdopodobieństwo jest niewielkie, choć inaczej wygląda sytuacja, gdy zaciągasz zobowiązanie ze współkredytobiorcą — nawet o podobnych zarobkach. Ważne jest również, na jaką kwotę opiewa wniosek oraz na ile rat jest rozłożony. Może okazać się, że pomimo niskich dochodów kredyt hipoteczny zostanie przyznany, ponieważ rozkłada się go na maksymalną liczbę rat, a co za tym idzie — miesięczna rata jest niższa (choć wtedy płaci się więcej odsetek, a więc ostatecznie produkt jest droższy).
Symulacja dla osoby samotnej przy kwocie do 100 tysięcy
Przechodząc do konkretów, sprawdzamy, jakie zarobki na kredyt hipoteczny do 100 tys. trzeba posiadać. Należy jednak pamiętać, że na zdolność kredytową wpływa naprawdę wiele różnych czynników. Ponadto różne banki mogą uwzględniać odmienne parametry — choć w jednym kredyt nie zostanie przyznany, to w innym masz już na to szansę. Dlatego nasze wyliczenia mają wyłącznie charakter symulacji, a ostateczne warunki i tak przedstawi Ci bank po przeanalizowaniu Twojej sytuacji. Możesz się tym jednak kierować, jeśli jesteś dopiero na etapie poszukiwania ofert. Zwracamy też uwagę, że nasze dane zbieraliśmy w lipcu 2019 roku, a więc przedstawione poniżej oferty banków za kilka miesięcy mogą już być nieaktualne.
Zanim przejdziemy do ofert, warto wspomnieć o narzędziu, które nazywa się kalkulator zdolności kredytowej. Możesz w nim sprawdzić, jaką kwotę kredytu jesteś w stanie uzyskać. Jak to jest obliczane? Trzeba podać miesięczny dochód gospodarstwa domowego netto, okres kredytowania, oprocentowanie, typ rat, liczbę osób w gospodarstwie domowym oraz stałe wydatki ponoszone co miesiąc. Dzięki temu dowiesz się, ile może wynieść maksymalna kwota kredytu dostępna dla Ciebie.
Załóżmy, że jesteś osobą samotną planującą zaciągnięcie kredytu hipotecznego na 35 lat. Wybierasz raty równe, czyli takie, których wysokość nie zmienia się. Nie posiadasz żadnych limitów na kartach kredytowych, nie spłacasz innych kredytów, a także nie masz dodatkowych zobowiązań (jak np. alimenty). Wysokość Twoich miesięcznych opłat nie przekracza 1000 zł (czynsz, media). Jakie musiałyby być Twoje zarobki, aby kredyt w wysokości ok. 100 000 zł został przyznany? Orientacyjnie: 2000–2500 zł netto. To kwota poglądowa — im wyższe wynagrodzenie, tym korzystniejsze warunki. Możesz zmniejszyć okres spłaty zadłużenia. Choć będziesz płacić wyższe raty, w praktyce całkowita wysokość odsetek będzie niższa.
Przegląd konkretnych propozycji banków — analiza parametrów ofert
PKO Bank Polski — produkt Własny Kąt
W PKO Banku Polskim dostępny jest produkt Własny Kąt. W jego przypadku RRSO wynosi 4,37%. Brak prowizji sprawia, że zobowiązanie jest nieco tańsze. Jeśli będziesz mieć problemy finansowe, możesz zawiesić spłatę kapitału do 36 miesięcy (aczkolwiek część odsetkową nadal trzeba będzie uiszczać). PKO BP umożliwia również wnioskowanie o zmianę sposobu oprocentowania ze zmiennego na stałe na okres pięciu lat.
Bank Pekao — elastyczność spłaty i promesa bez opłat
Szansę na zakup domu lub mieszkania masz również z Bankiem Pekao, choć tam już RRSO jest wyższe — 5,19%. Jeśli zdecydujesz się na to rozwiązanie, istnieje opcja wakacji kredytowych do 12 miesięcy. Ponadto przez 60 dni ważna jest promesa kredytu w wysokości 0 zł.
BNP Paribas — niska marża i refinansowanie inwestycji
Kredyt hipoteczny z niską marżą oferuje BNP Paribas. Jakie są korzyści tego banku? RRSO wynosi 3,45%, nawet 0 zł prowizji za udzielenie środków, a także możliwość uzyskania do 15% kwoty kredytu na dowolny cel. Podobnie jak w poprzednich przypadkach, dopuszcza się karencję. Co ciekawe, możesz refinansować środki zainwestowane w nieruchomość do 12 miesięcy wstecz.
ING — promocja wakacyjna i różne źródła dochodu
Przy niskich dochodach masz szansę na kredyt mieszkaniowy w ING, gdzie aktualnie dostępna jest promocja Wakacyjna wyprzedaż, w ramach której bank nie pobiera prowizji. RRSO wynosi 4,39%. Nie pobierane są również opłaty za wcześniejszą spłatę i nadpłatę kredytów. Ponadto bank bierze pod uwagę różne źródła dochodów.
Alior Bank — uproszczona procedura i długi okres karencji
W Alior Banku jest kredyt hipoteczny Megahipoteka z RRSO o wartości 5,52%. Oferta pozwala zawiesić spłatę rat do 6 miesięcy w roku, łącznie do 5 lat. Alior Bank reklamuje się, że rozpatrzenie wniosku jest bezpłatne, a cała procedura jest uproszczona i wymaga minimum formalności.
Millennium i Eurobank — atrakcyjne warunki dla par
Na końcu warto wspomnieć o kredycie hipotecznym w Millennium, gdzie RRSO wynosi 4,55%, prowizja 0% i opłata za wcześniejszą spłatę 0%, oraz o ofercie Eurobanku. W tym ostatnim, w ofercie We dwoje taniej, marża wynosi od 1,79%. Dlatego warto zastanowić się, czy nie wziąć kredytu z drugą osobą.
To przykładowe oferty banków. Możesz ubiegać się w nich o kredyt hipoteczny w wysokości do 100 tys. zł, jeśli posiadasz zarobki w przedziale 2000–2500 zł. Pamiętaj jednak, że to, czy środki zostaną Ci przyznane, zależy od wielu czynników. Z tego względu oferty te są elastyczne i mogą się zmienić, jeśli tylko jeden z parametrów ulegnie zmianie.
