Kupując dom lub jakąkolwiek inną nieruchomość, koniecznie musimy sprawdzić jej księgę wieczystą. To w niej znajdują się informacje dotyczące wpisów hipoteki. Najczęściej są to hipoteki umowne, ale zdarzają się również hipoteki przymusowe i to na nich skupimy się w niniejszym artykule. Czym jest hipoteka przymusowa, jak się ją ustanawia i czym może skutkować? Zapraszamy do lektury.
- Czym jest hipoteka przymusowa?
- Różnica między hipoteką umowną a przymusową
- Skutki dla właściciela nieruchomości
Czym jest hipoteka przymusowa
Według definicji, hipoteka przymusowa jest zabezpieczeniem wierzytelności na nieruchomościach dłużnika, które nie wymaga jego zgody. Ustanowienie hipoteki przymusowej musi być poparte decyzją sądu podjętą na podstawie wniosku wierzyciela i dołączonego tytułu wykonawczego. Najprościej rzecz ujmując jest to sposób na odzyskanie długu przez wierzyciela. Dzieje się tak w sytuacji, gdy dłużnik nie dysponuje majątkiem wystarczającym na pokrycie roszczeń wierzyciela. Co ciekawe hipoteka przymusowa może być ustalona nawet bez wiedzy dłużnika.
Hipoteka przymusowa jest jedną z najbardziej pewnych form zabezpieczenia wierzytelności. W przypadku licytacji majątku dłużnika uzyskane środki przeznaczane są na zaspokojenie roszczeń począwszy od kosztów postępowania, należności z tytułu alimentów, należności pracowniczych, hipoteki morskiej, po hipotekę przymusową. Warto dodać, że ten rodzaj zabezpieczenia może dotyczyć także udziału w nieruchomości — jeśli dłużnik posiada jedynie część budynku lub działki, to właśnie ta część może zostać obciążona wpisem hipotecznym bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Różnica między hipoteką umowną a przymusową
Aby ustanowić hipotekę umowną musi dojść do umowy między stronami, a właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na jej obciążenie. Oznacza to, że hipoteka umowna jest przeciwieństwem hipoteki przymusowej. Taki sam jest jednak cel ustanawiania obu hipotek, gdyż służą one zabezpieczeniu spłaty konkretnej wierzytelności, a więc długu.
Podstawowa różnica polega na sposobie ustanowienia. Hipotekę umowną najczęściej spotykamy przy zaciąganiu kredytów hipotecznych — bank wymaga wówczas od kredytobiorcy zgody na wpisanie zabezpieczenia do księgi wieczystej. W przypadku hipoteki przymusowej właściciel nieruchomości nie ma żadnego wpływu na decyzję sądu, a wpis powstaje niezależnie od jego woli. Dodatkowo hipoteka przymusowa nie wymaga aktu notarialnego, podczas gdy hipoteka umowna zawsze musi zostać ustanowiona w formie notarialnej.
Tytuł wykonawczy jako podstawa wpisu
Hipoteka przymusowa jest wpisywana do księgi wieczystej na podstawie tytułu wykonawczego, którym może być na przykład wyrok sądu, nakaz zapłaty wydany w postępowaniu nakazowym czy ugoda sądowa. Wierzyciel występujący o wpis musi udowodnić, że posiada prawomocne orzeczenie potwierdzające istnienie zadłużenia. Dopiero wtedy sąd wydaje postanowienie o wpisaniu hipoteki przymusowej, które kierowane jest do wydziału ksiąg wieczystych.
Możliwość wielokrotnego wpisu
Warto wiedzieć, że na jednej nieruchomości może zostać ustanowionych kilka hipotek przymusowych od różnych wierzycieli. Każda z nich będzie miała swoją pozycję w kolejności zaspokajania roszczeń — im wcześniejszy wpis, tym wyższa pozycja w kolejności. W razie sprzedaży nieruchomości lub egzekucji komorniczej wierzyciele otrzymują środki zgodnie z tą hierarchią.
Skutki dla właściciela nieruchomości
Każdy wpis hipoteki ma bardzo duże znaczenie dla właściciela nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji gdy nosi się on z zamiarem jej sprzedaży. Hipoteka przymusowa zachowuje ważność niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, w związku z czym wpis ten bardzo utrudnia sprzedaż. Z drugiej strony osoby, które chcą kupić np. dom powinny upewnić się, czy w jego księdze wieczystej nie widnieje tego rodzaju wpis. Kupno budynku z hipoteką przymusową skutkuje przejęciem zobowiązań finansowych poprzedniego właściciela.
Czy z hipoteką przymusową można coś zrobić? Na szczęście tak. Właściciel nieruchomości może złożyć do sądu wniosek o wykreślenie hipoteki przymusowej. W tym celu musi najpierw spłacić swoje zobowiązania wobec wierzyciela lub dojść z nim do porozumienia, w wyniku którego wyrazi on pisemną zgodę na wykreślenie hipoteki. Wierzycielem może być zarówno osoba prywatna, jak i firma, bank, parabank, ZUS czy Skarb Państwa. Trzeba liczyć się także z tym, że aby uzyskać zgodę na wyczyszczenie księgi wieczystej konieczna jest także spłata odsetek i innych opłat powstałych w wyniku zadłużenia.
Wpływ na zdolność kredytową
Hipoteka przymusowa wpisana do księgi wieczystej obniża wartość rynkową nieruchomości w oczach banków i potencjalnych nabywców. Jeśli właściciel obciążonej nieruchomości będzie chciał ubiegać się o kredyt, bank może odmówić przyznania finansowania lub znacznie go ograniczyć ze względu na widniejące obciążenie. Wpis w księdze wieczystej to informacja jawna — każdy zainteresowany może sprawdzić stan prawny nieruchomości, co przekłada się na brak zaufania ze strony potencjalnych kontrahentów.
Procedura wykreślenia hipoteki
Wykreślenie hipoteki przymusowej wymaga spełnienia kilku warunków formalnych. Po uregulowaniu długu wierzyciel wystawia zaświadczenie o spłacie zobowiązania, które następnie właściciel nieruchomości dołącza do wniosku o wykreślenie hipoteki składanego do sądu wieczystoksięgowego. Cały proces może potrwać od kilku tygodni do kilku miesięcy, w zależności od obciążenia danego wydziału. Warto pamiętać, że same koszty sądowe i notarialne związane z wykreśleniem wpisu także mogą wynieść kilkaset złotych.
