Co zawiera umowa deweloperska i jakie dane musi określać
Umowa deweloperska stanowi zobowiązanie dewelopera do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę – po zakończeniu budowy – prawa do odrębnej własności lokalu mieszkalnego, użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej lub własności domu jednorodzinnego na nieruchomości gruntowej. Nabywca w zamian zobowiązuje się do przekazania środków pieniężnych na rzecz dewelopera. Umowa wiąże obie strony i wymusza zawarcie ostatecznej umowy przeniesienia prawa własności w określonym terminie.
Umowa deweloperska zawierana jest przed notariuszem i musi obejmować dane osobowe obu stron, miejsce i datę zawarcia umowy, cenę nabycia prawa odrębnej własności, informacje o nieruchomości, określenie położenia, usytuowania i powierzchni lokalu, termin przeniesienia własności oraz wysokość i terminy spłat.
Taksa notarialna – stawki i zasady naliczania
Jak każda usługa notarialna, również sporządzenie umowy deweloperskiej wiąże się z określonymi kosztami, które reguluje Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 2004 roku. Dokument ten określa wysokość taksy notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza, która zależy bezpośrednio od wartości nieruchomości.
Potencjalnych nabywców najczęściej interesuje zakres wartości od 60 000 do 1 000 000 zł. Maksymalna taksa notarialna dla lokali w tym przedziale cenowym wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. W przypadku nieruchomości o wartości od 1 000 000 do 2 000 000 zł taksa wzrasta do 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł. Jeżeli wartość nieruchomości przekracza 2 000 000 zł, taksa wynosi 6770 zł + 0,25%, jednak nie może przekroczyć 10 000 zł. W przypadku osób zaliczanych do I grupy podatkowej taksa nie może wynosić więcej niż 7500 zł.
Podane stawki to kwoty netto – należy do nich doliczyć jeszcze podatek VAT w wysokości 23%. Przy planowaniu budżetu na zakup nieruchomości warto precyzyjnie oszacować wszystkie dodatkowe wydatki, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w trakcie finalizacji transakcji.
Wypisy aktu notarialnego i ich koszty
Do kosztów umowy deweloperskiej należy doliczyć również wypisy aktu notarialnego. Każda rozpoczęta strona wypisu kosztuje 6 zł + VAT. Ostatecznie wypis umowy razem z załącznikami może kosztować około 100–200 zł.
Trzeba liczyć się z tym, że niezbędnych będzie kilka wypisów: dla nabywcy, dewelopera, sądu wieczystoksięgowego oraz banku udzielającego nabywcy kredytu hipotecznego. Liczba egzemplarzy bezpośrednio wpływa na łączny koszt tego elementu procedury notarialnej.
Opłaty sądowe – wpis do księgi wieczystej i hipoteka
Oprócz kosztów notarialnych pojawiają się także opłaty sądowe. Wpis do księgi wieczystej to koszt stały wynoszący 150 zł – wartość nieruchomości nie ma tu znaczenia. Założenie całkowicie nowej księgi wieczystej wiąże się z wydatkiem rzędu 60 zł.
Opłata sądowa od wpisu hipoteki w księdze wieczystej to 200 zł. Do tego dochodzi jeszcze podatek od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności, który wynosi 19 zł.
Jak widać, zawarcie umowy deweloperskiej nie należy do najtańszych procedur. Na szczęście większość tych kosztów jest dzielona po połowie pomiędzy nabywcę i dewelopera, co istotnie zmniejsza obciążenie finansowe każdej ze stron transakcji.
