Sprzedaż majątku zajętego przez komornika – podstawowe informacje
Licytacje komornicze stanowią formę egzekucji sądowej, która umożliwia przymusową sprzedaż majątku dłużnika w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Kiedy dłużnik nie wywiązuje się ze zobowiązania, takich jak pożyczka gotówkowa, komornik najpierw zajmuje wynagrodzenie lub środki zgromadzone na koncie bankowym. Gdy takie działania nie przynoszą efektu, organ egzekucyjny przechodzi do zajęcia innych składników majątku – najczęściej nieruchomości lub ruchomości.
Proces sprzedaży odbywa się w trybie licytacji publicznej. Komornik publikuje wszystkie szczegóły dotyczące przedmiotu sprzedaży w obwieszczeniu, które pojawia się w siedzibie sądu, na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej oraz często również na witrynie prowadzącego sprawę.
Procedura przeprowadzania licytacji
Obwieszczenie o licytacji musi zawierać komplet niezbędnych danych: termin i miejsce licytacji, opis rzeczy przeznaczonych do sprzedaży, sumę oszacowania oraz cenę wywołania. Dokument określa również warunki udziału w przetargu, a w przypadku nieruchomości – informacje o możliwości przeprowadzenia oględzin. Równie ważna jest wzmianka o prawach osób trzecich – wskazuje ona, czy te prawa mogą stanowić przeszkodę do przybicia bez zastrzeżeń, chyba że zainteresowani złożą przed rozpoczęciem przetargu dowód wniesienia powództwa o zwolnienie od egzekucji wraz z postanowieniem o wstrzymaniu postępowania.
Przed przeprowadzeniem licytacji niezbędne jest szacowanie majątku – wycenę sporządza komornik lub wyznaczony przez niego biegły sądowy. Ten etap determinuje późniejszą cenę wywołania oraz warunki finansowe przetargu.
Uczestnicy licytacji
Prawo przewiduje wykluczenie określonych osób z udziału w licytacji. Nie mogą w niej uczestniczyć: dłużnik, komornik, a także ich małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo. Wyłączeni są również urzędnicy obecni na licytacji w charakterze służbowym oraz licytanci, którzy nie wykonali warunków poprzedniego przetargu – dotyczy to sytuacji, gdy organizowana jest druga licytacja tego samego majątku.
Ceny wywołania
Podczas pierwszej licytacji cena wywołania wynosi 75% sumy oszacowania – to najniższa kwota, za którą można nabyć przedmiot.
W sytuacji gdy pierwsza licytacja zakończy się bez skutku, wierzyciel może złożyć wniosek o przeprowadzenie drugiej. Wówczas cena wywołania spada do 50% wartości oszacowania.
Rękojmia licytacyjna
Warunkiem przystąpienia do przetargu jest złożenie komornikowi rękojmi w wysokości jednej dziesiątej sumy oszacowania. To zabezpieczenie na wypadek niewykonania warunków licytacyjnych przez osobę, która uzyskała przybicie. Nabywca dopłaca pozostałą część ceny pomniejszoną o wpłaconą rękojmię. Jeśli nie wypełni tego obowiązku w wyznaczonym terminie, traci rękojmię, a skutki przybicia automatycznie wygasają.
Nabycie nieruchomości z licytacji
Zakup nieruchomości w drodze sprzedaży komorniczej to sposób na pozyskanie lokalu lub działki po atrakcyjnej cenie. Mieszkanie z licytacji jest znacznie tańsze niż porównywalne oferty z rynku wtórnego. Cena wywołania stanowi 75% wartości ustalonej przez biegłego sądowego, a w przypadku drugiej licytacji – 2/3 tej wartości.
Informacje o licytacji nieruchomości są publikowane w szerszym zakresie niż w przypadku ruchomości – obwieszczenia umieszcza się również w lokalu właściwego organu gminy oraz w dzienniku o szerokim zasięgu w danej miejscowości. Nabycie nieruchomości ze znacznym dyskontem cenowym może być szczególnie atrakcyjne dla osób planujących zakup z wykorzystaniem kredytu hipotecznego przy niskich dochodach, ponieważ niższa cena zakupu przekłada się na mniejszą kwotę kredytu i łatwiejsze spełnienie wymogów formalnych.
Korzyści związane z zakupem nieruchomości na licytacji
Nabywca uzyskuje nieruchomość ze znaczną ulgą cenową, ale również z dodatkowymi prawami wynikającymi z przepisów. Moment przybicia powoduje wygaśnięcie hipotek oraz innych obciążeń wpisanych na nieruchomości – z wyjątkiem tych, które komornik wyraźnie wymienił podczas licytacji lub które wynikają wprost z ustawy. Skutkuje to uzyskaniem „czystej księgi wieczystej”.
Nowy właściciel nabywa również uprawnienie do egzekwowania opróżnienia nieruchomości od osób, które w niej przebywają. Może żądać, aby lokatorzy opuścili lokal i zabrali wszystkie swoje rzeczy – prawo to ma zastosowanie nawet wobec dotychczasowego właściciela i jego rodziny.
