Planujesz zakupić ziemię? Musisz wiedzieć, że to nie zawsze jest takie proste, jak mogłoby się wydawać. Dlatego sprawdzamy, kto może kupić ziemię rolną, a także ile kosztuje jej hektar w różnych województwach.
Definicja gruntu rolnego
Aby uniknąć wszelkich wątpliwości, należałoby zacząć od tego, czym jest grunt rolny. Za ziemię rolną (nieruchomość rolną) uznaje się grunt, na którym prowadzona jest lub można prowadzić działalność rolniczą. Chodzi tu przede wszystkim o uprawę roślin oraz hodowlę zwierząt.
Ponadto jeśli na wskazanym obszarze funkcjonuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wtedy teren ten musi zostać oznaczony jako rolny, aby móc go w ten sposób wykorzystywać. Oznaczenie to ma bezpośredni wpływ na możliwości wykorzystania terenu oraz sposób jego wyceny przez rzeczoznawców. Warto zauważyć, że klasyfikacja gruntu w ewidencji geodezyjnej determinuje również zobowiązania podatkowe właściciela – grunty rolne podlegają innym zasadom opodatkowania niż tereny budowlane czy leśne.
Warunki nabycia ziemi rolnej
Według obowiązujących przepisów istnieją ograniczenia co do tego, kto może stać się właścicielem takiego gruntu. Problemów z zakupem nie będzie mieć rolnik indywidualny. Aby jednak spełnić te warunki, musi być właścicielem lub dzierżawcą użytków rolnych o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha, prowadzić gospodarstwo rolne co najmniej od 5 lat, posiadać kwalifikacje rolnicze, a także mieszkać w gminie, w której znajduje się jedna z nieruchomości rolnych.
Istnieją jednak wyjątki od tych zasad, jednym z nich jest możliwość zapisania w spadku gruntu rolnego. W takim przypadku spadkobierca nabywa grunt bez konieczności spełniania powyższych wymagań, choć może być zobowiązany do jego zbycia w określonym terminie, jeśli sam nie spełnia kryteriów rolnika indywidualnego.
Zakup przez osobę niebędącą rolnikiem
Czy osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym może zakupić ziemię rolną? Owszem, aczkolwiek musi wcześniej uzyskać zgodę Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. W sytuacji, gdy sprzedający nie może znaleźć kupującego spełniającego określone w przepisach warunki, musi uzyskać zgodę na zbycie nieruchomości osobie nie wskazanej w ustawie. Nie jest to takie proste, wymaga przedstawienia dowodów, że mimo podjęcia odpowiednich działań – w tym ogłoszenia oferty na szeroko dostępnych portalach oraz poinformowania sąsiadów – nie udało się znaleźć kupca spełniającego ustawowe wymogi.
Średnie ceny gruntów rolnych według województw
Mimo zmieniających się w ostatnich latach przepisów, a także coraz to nowych ograniczeń w handlu, ceny ziemi rolnej w Polsce rosną. Przy czym trzeba mieć świadomość, że między województwami mogą się znacząco różnić. Co więcej, nawet w ramach województwa, lokalnie, koszt ten jest zróżnicowany. Ponadto wszystko zależy od tego, jakiej klasy są grunty. Wyróżnia się grunty dobre (klasa I, II, III a), grunty średnie (klasa III b, IV) oraz grunty słabe (klasa V i VI). Na cenę wpływa również położenie względem dróg głównych, odległość od aglomeracji miejskich, uzbrojenie terenu oraz stan prawny nieruchomości.
Najdroższe regiony
Najdrożej jest w województwie wielkopolskim – tam cena za jeden hektar wynosi 63 519 zł. To o niecałe 10 000 zł drożej niż w województwie, które znajduje się na drugim miejscu, czyli w województwie kujawsko-pomorskim – tam trzeba zapłacić 54 697 zł. Wysokość tych stawek wynika z wysokiej jakości gleb oraz rozwiniętej infrastruktury rolniczej w tych regionach. Doliczając do tego dobrą infrastrukturę drogową i bliskość zakładów przetwórczych, ziemia w tych województwach staje się szczególnie pożądana dla profesjonalnych producentów rolnych.
Najtańsze lokalizacje
Gdzie jest za to najtaniej? W województwie podkarpackim, gdzie cena za hektar ziemi to około 26 618 zł. W województwie zachodniopomorskim trzeba zapłacić o około tysiąc złotych więcej – 27 569 zł. Niższe wyceny w tych regionach wynikają często z rozdrobnienia gospodarstw, gorszej jakości gleb oraz utrudnionego dostępu do rynków zbytu. W przypadku województwa podkarpackiego dodatkowym czynnikiem wpływającym na cenę jest ukształtowanie terenu – znaczna część gruntów położona jest na terenach pagórkowatych, co ogranicza możliwość mechanizacji upraw.
Pozostałe województwa
W województwie dolnośląskim i śląskim ceny są podobne – to kolejno 37 085 zł i 36 953 zł. Hektar ziemi kosztuje 29 258 zł w województwie lubuskim, 29 598 zł w świętokrzyskim, 32 453 zł w lubelskim, 33 500 zł w małopolskim, 39 017 zł w mazowieckim, 39 122 zł w łódzkim, 41 004 zł w pomorskim, 41 271 zł w podlaskim, 47 714 zł w opolskim oraz 45 163 zł w warmińsko-mazurskim.
Warto zwrócić uwagę, że ceny te stanowią wartości średnie i mogą się znacznie różnić w zależności od konkretnej lokalizacji, dostępu do dróg, bliskości ośrodków miejskich czy stanu prawnego nieruchomości. Dodatkowo na wycenę wpływa historia upraw na danym gruncie, stopień zanieczyszczenia gleby oraz dostępność wody do nawadniania. W okolicach większych miast ceny mogą być wielokrotnie wyższe od średniej wojewódzkiej ze względu na spekulacyjny charakter transakcji – nabywcy liczą na przyszłą zmianę przeznaczenia terenu z rolnego na budowlany.
