Wymagania stawiane przez bank wnioskodawcom finansowania mieszkaniowego
Przygotowania do złożenia wniosku warto rozpocząć odpowiednio wcześnie, realizacja mieszkaniowych planów wymaga dokładnej analizy naszych finansowych możliwości. Ubiegając się o kredyt trzeba przede wszystkim pamiętać o zdolności kredytowej – bank zawsze weryfikuje naszą sytuację ekonomiczną, ocenia ryzyko braku spłaty udzielonej kwoty. Pod lupą pracowników banku znajdują się między innymi:
- forma zatrudnienia i wysokość dochodów
- liczba osób w gospodarstwie domowym
- miesięczne koszty utrzymania
- dotychczasowa historia spłat zobowiązań
Przed złożeniem wniosku dobrze uregulować wszystkie wcześniejsze zobowiązania finansowe. Równie ważne, że starania o finansowanie możemy zacząć kiedy dysponujemy oszczędnościami, które pokryją wysokość wymaganego wkładu własnego. Banki nie pożyczają środków wystarczających na pokrycie pełnej kwoty finansowanej nieruchomości. Zazwyczaj musimy pokryć 20% wartości domu lub mieszkania z własnej kieszeni. Niektóre instytucje obniżają próg do 10%, jednak musimy się wtedy liczyćć z wyższą marżą, co oznacza wyższe koszty pożyczanego pieniądza.
Minimalna wysokość zarobków warunkująca pozytywną decyzję banku
Pozytywna decyzja banku dotycząca finansowania mieszkaniowego warunkowana jest w dużym stopniu podstawą naszego zatrudnienia i wysokością zarobków. Znaczenie ma również lokalizacja nieruchomości, którą zamierzamy zakupić oraz jej metraż.
Rynek nieruchomości kształtuje zdecydowanie wyższe ceny mieszkań w dużych aglomeracjach. Chcąc zakupić kawalerkę w Warszawie za około 160 000 zł musimy zarabiać co najmniej 2 500 zł netto, kiedy marzymy o większym, dwupokojowym mieszkaniu zarobki powinny sięgać około 3 500 zł. Różnice te wynikają bezpośrednio z relacji między wysokością raty a dochodem kredytobiorcy – bank zazwyczaj wymaga, aby miesięczna rata nie przekraczała 40-50% naszych netto zarobków.
Proces ubiegania się o finansowanie mieszkaniowe
Zanim udamy się do banku po środki na zakup mieszkania dobrze sprawdzić naszą zdolność kredytową. W tym celu warto skorzystać z kalkulatora zdolności, który pozwoli zweryfikować szanse na potrzebne pieniądze.
Następnie należy porównać poszczególne produkty bankowe i wybrać najlepszą ofertę. W samodzielnym wyszukiwaniu i analizie przydatny może się okazać kalkulator, dzięki któremu możemy sprawdzić jaki jest całkowity koszt oferowanego produktu i wysokość miesięcznych rat.
Elementy oferty wymagające szczególnej uwagi
W wybranej ofercie warto zwrócić uwagę między innymi na:
- wysokość oprocentowania
- koszt wcześniejszej spłaty
- obowiązek skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego
- dodatkowe opłaty bankowe (prowizje, ubezpieczenia)
Można też podjąć próby negocjacji z bankiem warunków umowy – szczególnie w przypadku wysokiego wkładu własnego lub stabilnej sytuacji finansowej mamy szansę uzyskać lepsze warunki kredytowania niż te standardowo oferowane.
Rola pośrednika w procesie aplikacyjnym
Jeśli samodzielne porównywanie ofert wydaje się zbyt czasochłonne, można rozważyć współpracę z pośrednikiem kredytowym. Taki specjalista pomoże nie tylko wybrać najkorzystniejszą ofertę, ale również przygotuje kompleksową dokumentację wymaganą przez bank, co znacząco przyspiesza cały proces aplikacyjny i zwiększa szanse na pozytywną decyzję.
Najczęściej wymagane dokumenty przy wniosku o finansowanie
Bank oczekuje od wnioskodawcy przedstawienia szeregu dokumentów potwierdzających zarówno tożsamość jak i sytuację finansową. Do podstawowych należą:
- dowód osobisty lub paszport
- zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości wynagrodzenia
- deklaracja podatkowa (w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej)
- wyciągi bankowe z ostatnich 3-6 miesięcy
- dokumenty potwierdzające posiadanie wkładu własnego
W zależności od formy zatrudnienia lista może się wydłużyć. Osoby prowadzące działalność gospodarczą muszą przedstawić dodatkowe dokumenty księgowe oraz potwierdzenie opłacania składek ZUS. Pracownicy zatrudnieni na umowę zlecenie lub o dzieło mogą być zobowiązani do przedstawienia wszystkich umów z ostatniego roku.
Sposób oceny zdolności przez instytucje finansowe
Bank analizuje naszą sytuację ekonomiczną w oparciu o stałe dochody pomniejszone o obowiązkowe wydatki. Do stałych dochodów zalicza się wynagrodzenie z umowy o pracę, emeryturę, rentę czy dochody z działalności gospodarczej. Nie wszystkie źródła przychodów są jednak traktowane jednakowo – umowa o pracę na czas nieokreślony daje większą pewność niż zlecenie czy kontrakt terminowy.
Po stronie wydatków bank uwzględnia nie tylko bieżące zobowiązania (inne raty, karty kredytowe, pożyczki), ale również normatywne koszty utrzymania gospodarstwa domowego uzależnione od liczby osób. Im więcej osób na utrzymaniu, tym wyższe koszty przyjmuje bank, co automatycznie obniża dostępną kwotę finansowania.
Wpływ historii zobowiązań na decyzję bankową
Każdy bank weryfikuje historię naszych zobowiązań finansowych w Biurze Informacji Kredytowej. Nawet niewielkie opóźnienia w spłacie poprzednich rat mogą negatywnie wpłynąć na ocenę wniosku. Jeśli w przeszłości mieliśmy problemy ze spłatą, warto przed złożeniem wniosku zadbać o uregulowanie wszystkich zaległości i odczekać kilka miesięcy, aby historia się poprawiła.
Dodatkowe zabezpieczenia wymagane przez banki
Podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka ustanowiona na finansowanej nieruchomości. Bank może jednak wymagać dodatkowych form zabezpieczenia, szczególnie gdy wkład własny jest niski lub gdy nasza sytuacja zawodowa nie jest w pełni stabilna.
Do najczęstszych dodatkowych zabezpieczeń należą:
- poręczenie osoby trzeciej (często współmałżonka lub rodzica)
- cesja praw z polisy ubezpieczeniowej
- weksel in blanco
- dodatkowa hipoteka na innej nieruchomości
Niektóre banki oferują możliwość obniżenia wymaganego wkładu własnego w zamian za wykupienie ubezpieczenia niskiego wkładu. Jest to dodatkowy koszt, który należy uwzględnić w całkowitym rozliczeniu finansowania.
Czas oczekiwania na decyzję oraz wypłatę środków
Standardowy proces rozpatrywania wniosku trwa od kilku dni do kilku tygodni, w zależności od kompletności dokumentacji oraz obciążenia pracą danego oddziału. Po wydaniu pozytywnej decyzji kredytowej następuje etap prawny – podpisanie umowy, ustanowienie hipoteki i wypłata środków.
Całość procedury od złożenia wniosku do otrzymania pieniędzy może zająć od 4 do 8 tygodni. Warto o tym pamiętać planując zakup nieruchomości i negocjując z jej właścicielem termin zawarcia umowy sprzedaży.
