Wymagania Komisji Nadzoru Finansowego wobec wkładu własnego
Dawniej banki udzielały finansowania na 100% wartości nieruchomości, a niekiedy i więcej, gdy potrzebny był jeszcze remont. Te czasy minęły bezpowrotnie. Po kryzysie na rynku finansowym w 2013 roku, który spowodował załamanie na rynku nieruchomości, Komisja Nadzoru Finansowego wprowadziła Rekomendację S.
Zgodnie z tym dokumentem centralny jest wskaźnik LtV (Loan to Value) – procentowe odzwierciedlenie wysokości kredytu w stosunku do wartości nieruchomości. Obecnie maksymalny LtV wynosi 80%. Oznacza to, że kredytobiorca musi dysponować wkładem własnym wynoszącym minimum 20% wartości nieruchomości. Tylko 10% tego wkładu można zastąpić ubezpieczeniem brakującej części, choć takie rozwiązanie rzadko kiedy okazuje się opłacalne finansowo.
Kredyt hipoteczny, ze względu na wysoką kwotę oraz długi okres spłaty, stanowi dla banku znaczące ryzyko. Instytucja finansowa udostępnia kredytobiorcy duży kapitał na wiele lat. Rekompensuje to sobie najczęściej podwyższoną marżą lub prowizją.
Warto zaznaczyć, że niekoniecznie trzeba dysponować pełnym 20-procentowym wkładem w gotówce. Banki akceptują również inne formy zabezpieczenia brakującej części. Wkładem mogą być inne posiadane nieruchomości, udokumentowane koszty poniesione na wznoszenie budynku, a także dodatkowe aktywa, jak środki na kontach oszczędnościowych, IKE czy IKZE. Wkładem własnym nie może natomiast być samochód ani inna ruchomość – tracą one na wartości zbyt szybko, by stanowić wiarygodne zabezpieczenie.
Oferta kredytu na kwotę 100 tysięcy złotych
Zgodnie z wcześniejszymi informacjami należałoby założyć, że aby wziąć kredyt hipoteczny na 100 tysięcy złotych, trzeba uzbierać 20 tysięcy złotych. Czy jednak faktycznie? Okazuje się, że kredyty mieszkaniowe na LtV wyższe niż 80% są dostępne w większości banków oferujących tego typu produkty.
Bez wątpienia korzystniejsza sytuacja ma miejsce wtedy, gdy dysponuje się pełnymi 20 tysiącami złotych i można je wnieść jako wkład własny. Dla banku kredytobiorca staje się wówczas bardziej wiarygodnym partnerem. Co więcej, lepsze zabezpieczenie transakcji przekłada się na silniejszą pozycję negocjacyjną – można wtedy uzyskać korzystniejsze warunki kredytowania, niższe oprocentowanie czy mniejszą prowizję.
Jeśli jednak dysponuje się tylko tymi 20 tysiącami złotych, niekoniecznie warto całość przeznaczyć jako wkład własny. Dlaczego? Zakup nieruchomości wiąże się z dodatkowymi kosztami wykraczającymi poza samą cenę lokalu. Trzeba bowiem pokryć:
- opłaty notarialne
- koszty sądowe (wpis do księgi wieczystej)
- wydatki związane z uzbrojeniem działki lub podłączeniem mediów
- niezbędny remont lub adaptację pomieszczenia
Sytuacja, w której całe oszczędności przeznacza się na wkład własny, pozostawia kredytobiorcę bez środków na pokrycie tych niezbędnych wydatków. Dlatego warto rozważyć poszukanie oferty banku, który nie wymaga pełnego 20-procentowego wkładu.
Porównanie ofert z obniżonym wkładem własnym
Megahipoteka Alior Banku
Alior Bank oferuje produkt umożliwiający zaciągnięcie kredytu przy niższym wkładzie własnym. Kredyt hipoteczny „Megahipoteka” pozwala na wniesienie 10-procentowego wkładu, a jednocześnie charakteryzuje się brakiem opłaty za rozpatrzenie wniosku. Prowizja za udzielenie kredytu jest płatna jednorazowo i ustalana indywidualnie, jednak nie może przekroczyć 5%. Istotnym atutem oferty jest to, że bank nie wymaga dodatkowego ubezpieczenia ani wykupienia polisy na życie. Kolejną korzyścią jest możliwość zawieszenia spłaty nawet do 6 miesięcy w ciągu roku, co daje pewną elastyczność w trudniejszych momentach.
Kredyt mieszkaniowy w Millennium Banku
Millennium Bank również umożliwia zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego przy 10-procentowym wkładzie własnym. Aktywni klienci banku mogą liczyć na obniżoną marżę. W przeciwieństwie do Alior Banku, Millennium wymaga wykupienia ubezpieczenia nieruchomości od zdarzeń losowych oraz polisy na życie, honoruje jednak te wykupione poza bankiem. Kredyt na 90% wartości nieruchomości jest możliwy wyłącznie przy dodatkowym zabezpieczeniu w postaci ubezpieczenia ryzyka wysokiego LtV. Docelowym zabezpieczeniem może być również hipoteka na nieruchomości innej niż kredytowana – należącej do kredytobiorcy lub osoby trzeciej. Okres kredytowania może wynosić maksymalnie 35 lat. Do atutów oferty należą: 0% prowizji za udzielenie kredytu oraz za wcześniejszą spłatę, a także możliwość skorzystania z wakacji kredytowych raz w roku.
Rozwiązanie PKO Banku Polskiego
PKO Bank Polski także umożliwia uzyskanie kredytu na 90% wartości nieruchomości – przy mieszkaniu wartym 100 tysięcy oznacza to konieczność wniesienia 10 tysięcy złotych. Wymogiem jest ubezpieczenie domu od zdarzeń losowych, natomiast wykupienie dodatkowych polis (np. na życie) ma charakter dobrowolny. Podobnie jak konkurenci, PKO oferuje wakacje kredytowe raz w roku. Wyjątkowym elementem oferty jest możliwość uzyskania karencji w spłacie rat kapitałowych, która może trwać aż 36 miesięcy – rozwiązanie szczególnie przydatne dla osób budujących dom systemem gospodarczym lub w początkowej fazie prowadzenia działalności gospodarczej.
