Od kilku lat coraz częściej mówi się o zmianach w prawie do użytkowania wieczystego. Wszystko przez zmiany, które weszły w życie 01.01.2019 r. Zakładają one likwidację tego prawa podmiotowego na rzecz własności. Co więc trzeba wiedzieć o przekształceniu prawa wieczystego we własność?
- Przekształcenie automatyczne prawa wieczystego
- Opłaty przekształceniowe i zasady ich spłaty
- Bonifikaty i zniżki przy jednorazowej spłacie
Przekształcenie automatyczne prawa wieczystego
Użytkowanie wieczyste to specyficzny rodzaj prawa, który dotyczy nieruchomości gruntowych. Bazuje on jeszcze na rozwiązaniach wprowadzonych w okresie PRL i zakłada oddanie w użytkowanie nieruchomości gruntowych należących do Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego – województwa, powiatu czy gminy. Czas trwania tego prawa był określony, najczęściej wynosił on 99 lat, choć zdarzały się okresy krótsze – nie mogły być jednak krótsze niż 40 lat. Z tego tytułu pobierane były opłaty roczne, które stanowiły 0,3–3% wartości nieruchomości i musiały być uregulowane do końca marca każdego roku.
Reforma tego systemu obejmuje całkowitą likwidację użytkowania wieczystego w odniesieniu do nieruchomości mieszkaniowych. Skorzystać mają na tym właściciele mieszkań i domów, którzy ze współużytkowników wieczystego gruntu staną się jego posiadaczami w całości lub w odpowiednim udziale. O przekształcenie nie trzeba było wnioskować samodzielnie – przyjęta ustawa zakładała automatyczne uwłaszczenie z mocy prawa. Szacowano, że reforma obejmie około 10 milionów osób. Co istotne, uwłaszczenie objęło także posiadaczy miejsc postojowych, garaży oraz lokali handlowo-usługowych związanych z budynkami mieszkalnymi.
Warto dodać, że do momentu wejścia reformy w życie uwłaszczenie również było możliwe, jednak wymagało zgody wszystkich mieszkańców nieruchomości, co w praktyce stanowiło poważną barierę – w większych budynkach wielorodzinnych osiągnięcie jednomyślności niemal nigdy nie było realne.
Opłaty przekształceniowe i zasady ich spłaty
Reforma nie oznaczała jednak pełnej bezpłatności. Mimo że zniesione zostały dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste, właściciele musieli zapłacić za przekształcenie tego prawa w prawo własności. Wysokość nowych opłat została ustalona jako równowartość dotychczasowych stawek za użytkowanie wieczyste, obowiązujących w dniu przekształcenia – czyli 01.01.2019 r. Opłaty te są stałe, a samorządy nie mogą ich podnosić arbitralnie – dopuszczalna jest jedynie waloryzacja zgodnie z ustawowymi wskaźnikami.
Nowe opłaty przekształceniowe właściciele mogą spłacać przez okres 20 lat w rocznych ratach, płatnych do końca marca każdego roku. Takie rozłożenie w czasie znacząco zmniejsza roczne obciążenie finansowe w porównaniu z dotychczasowym systemem, w którym stawki mogły być corocznie podnoszone. Istnieje także możliwość jednorazowej spłaty całej kwoty, na którą przewidziane są bonifikaty zachęcające do szybszego uregulowania zobowiązania. Osoby zastanawiające się, jak przeprowadzić wycenę nieruchomości przed spłatą opłaty, mogą skorzystać z operatu szacunkowego.
Bonifikaty i zniżki przy jednorazowej spłacie
Przy wyborze jednorazowej spłaty właściciele mogli skorzystać z bonifikat, których wysokość zależała od tego, czy grunt należy do Skarbu Państwa, czy do samorządu terytorialnego. W przypadku gruntów Skarbu Państwa bonifikaty były obligatoryjne i wynosiły nawet 60%, jeśli płatność została zrealizowana w roku przekształcenia (2019). W każdym kolejnym roku zniżki te maleją – odpowiednio 50%, 40%, 30%, 20% i na koniec 10% w piątym roku od przekształcenia.
W przypadku gruntów komunalnych (należących do gminy, powiatu lub województwa) decyzja o wysokości bonifikat oraz warunkach ich przyznania została pozostawiona samorządom. Niektóre gminy wprowadziły bonifikaty porównywalne do państwowych, inne zrezygnowały z nich całkowicie lub ustaliły niższe stawki. Właściciele musieli więc sprawdzić regulacje obowiązujące w danej jednostce samorządowej, aby wiedzieć, na jakie preferencje mogą liczyć przy wcześniejszej spłacie opłaty przekształceniowej.
