Inwestorzy bardzo często obawiają się kupna mieszkania z hipoteką, jednak czy to naprawdę takie straszne i niebezpieczne? Ten artykuł podpowie jak zakupić nieruchomość z hipoteką i jak przygotować się do całego przedsięwzięcia.
- Co warto sprawdzić przed zakupem mieszkania obciążonego hipoteką?
- Jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką?
- Jak wykreślić obciążoną hipotekę z Księgi Wieczystej po zakupie mieszkania?
- Co w przypadku kiedy mieszkanie obciążone jest hipoteką w obcej walucie?
Co warto sprawdzić przed zakupem mieszkania obciążonego hipoteką?
Zakup mieszkania z hipoteką wcale nie jest tak niebezpieczny na jaki wygląda. Pierwszą rzeczą jaką należy tu sprawdzić jest wpis do Księgi Wieczystej, a konkretnie musimy skupić się na rozdziale trzecim i czwartym. Jeśli rozdział trzeci jest pusty nie mamy się czym martwić, jest tam bowiem miejsce na wpisanie ograniczeń dla lokalu czyli wszczęcia egzekucji komorniczej. Jeśli jednak zauważymy tam jakiś wpis wtedy mądrze będzie wycofać się z takiej inwestycji. Rozdział czwarty Księgi Wieczystej dotyczy obciążeń hipotecznych. Znajdziemy w nim informacje o banku udzielającym kredytu, o sumie zadłużenia oraz o tym, na ile lat został zaplanowany kredyt. Pamiętaj, że kupno mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym może być niebezpieczne, ale nie musi. Jeśli kupując takie lokum nie dopełnisz wcześniej wszystkich formalności może się okazać, że niebawem do twoich drzwi zastuka wierzyciel.
Jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką?
Skoro już przeglądanie Księgi Wieczystej mamy za sobą, pora teraz na przeanalizowanie umowy kredytowej, a tę powinna nam udostępnić osoba sprzedająca mieszkanie. Sprzedający powinien także napisać do banku specjalne pismo z prośba o ustalenie kwoty, która rozwiązałaby hipotekę. Zgoda banku w tej kwestii czyli promesa powinna zawierać oświadczenie, wyliczenie całkowitej kwoty spłaty wierzytelności oraz numer konta bankowego, na które należy wpłacić pieniądze. Promesa daje kredytobiorcy gwarancję, że spłata zobowiązania jest równoznaczna z wykreśleniem wpisu z Księgi Wieczystej. Spłata ta nieraz wiąże się ze specjalną prowizją na rzecz banku, a wynosić może ona od 1% do 5% wartości zadłużenia. Wykreślenie z hipoteki następuje po zakupie mieszkania, ale nowy nabywca powinien o to zadbać (o ile nie zrobi tego wcześniej poprzedni właściciel mieszkania).
Jak wykreślić obciążoną hipotekę z Księgi Wieczystej po zakupie mieszkania?
Jeśli sprzedający ureguluje dług może wykreślić hipotekę z Księgi Wieczystej jeszcze zanim sprzeda mieszkanie. Jednak rzeczywistość pokazuje tu co innego – poprzedni właściciel rzadko kiedy dysponuje środkami, by uregulować spłatę. Jedną z możliwości spłaty jest tutaj wykorzystanie zadatku wpłaconego na mocy umowy przedwstępnej, który pokryje dług. Zadaniem sprzedającego jest potem tylko zwrócenie się do banku o wydanie oświadczenia odnośnie całkowitej spłaty długu oraz zgody na wykreślenie z hipoteki. Oświadczenie to sprzedający powinien okazać w sądzie wieczystoksięgowym po to, by ten wydał zezwolenie na wykreślenie z hipoteki. Dokument ten trafia później do notariusza, u którego następuje sprzedaż nieruchomości połączona z wykreśleniem hipoteki z Księgi Wieczystej.
Co w przypadku kiedy mieszkanie obciążone jest hipoteką w obcej walucie?
Tu naprawdę nie ma się czego obawiać, ponieważ procedura kupna i sprzedaży mieszkania obciążonego hipoteką w obcej walucie jest taka sama jak w przypadku złotego. Jedyną różnicą jest tutaj specyfikacja promesy czyli oświadczenia wydawanego przez bank. Bank musi tu wskazać kwotę zadłużenia w przeliczeniu na złotówki. Mimo, że kursy walut są zmienne, bank powinien pisemnie wskazać ich aktualną wartość. Jeśli bank poda kwotę zadłużenia w obcej walucie, potencjalny nabywca nie pozna rzeczywistego zadłużenia.
Co w takiej sytuacji może być problematyczne? Może się zdarzyć, że wysokość zadłużenia w obcej walucie przekracza wartość nieruchomości, a wtedy bank może nie zgodzić się na wcześniejszą spłatę. Jeśli jednak wyrazi już taką zgodę, sprzedający brakującą kwotę będzie musiał po prostu dopłacić. Warto także pamiętać, że wykreślenie hipoteki z Księgi Wieczystej powinno być załatwione przed podpisaniem umowy kupna mieszkania. W ten sposób nowy właściciel nieruchomości zyska pewność, że jego lokum nie jest w żaden sposób obciążone.
