Wycena nieruchomości a kredyt hipoteczny – jak zaoszczędzić kupując nieruchomość?

Nie ma co ukrywać – dzisiaj większość nieruchomości kupowanych jest na kredyt. Aby został udzielony, bank nie tylko bierze pod uwagę to, co dotyczy kredytobiorcy, ale także sprawdza nieruchomość, która ma być przecież zabezpieczeniem kredytu. Musi się upewnić, czy wysokość przyznawanej kwoty jest adekwatna co do wartości nieruchomości. Konieczna jest więc wycena.

• Skąd bank wie, ile warta jest nieruchomość?
• Czym jest operat szacunkowy?
• Rzeczoznawca z banku, czy własny?
• Czy da się dzięki wycenie zaoszczędzić kupując nieruchomość?

Skąd bank wie, ile warta jest nieruchomość?

Osoby, które chcą wziąć kredyt hipoteczny i przygotowują się do tego, czytają wiele na ten temat, spotykają się z pojęciem wartości nieruchomości. Na przykład ów problem jest przy określaniu wkładu własnego. Trzeba wiedzieć, że jest różnica pomiędzy kwotą transakcyjną, a wartością nieruchomości. Tutaj sprawa jest bardzo ważna i może działać na kredytobiorcę na dwa sposoby.

Zanim jednak do tego przejdziemy, zastanówmy się w ogóle, skąd banki wiedzą, ile warte są nieruchomości? Okazuje się, że banki, aby móc ustalić wartość nieruchomości, zlecają wykonanie operatu szacunkowego. Ten przygotowywany jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Warto zaznaczyć w tym miejscu, że osoba ta nie jest pracownikiem banku.

Co więcej, zawód rzeczoznawcy jest prawnie regulowany, więc by nim być, trzeba zdać stosowne egzaminy i mieć uprawnienia. Aby sprawdzić, czy na pewno się ma do czynienia z taką osobą, warto przejrzeć listę rzeczoznawców majątkowych, która znajduje się na stronie Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju. Oczywiście nie jest to pracownik banku, ale placówki mają – nazwijmy to – ulubionych rzeczoznawców. Dobrze jest więc poprosić w banku o listę rzeczoznawców lub zapytać rzeczoznawcę, które banki akceptują ekspertyzy, które wychodzą spod jego ręki.

Czym jest operat szacunkowy?

Operat szacunkowy jest to dokument stworzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który zawiera w sobie jego opinię o wartości danej nieruchomości. Wśród informacji, jakie znajdują się w operacie szacunkowym znajdziemy informacje o nieruchomości, cel dla jakiego sporządzany jest operat, źródła wszelkich informacji o danym lokalu/gruncie, opis stanu technicznego, ale też analiza rynku nieruchomości konkretnego dla danego obiektu. Oczywiście nie może zabraknąć także przedstawienia metod i technik wyceny, jakie stosuje rzeczoznawca majątkowy.

Rzeczoznawca z banku, czy własny?

Wiele osób zapewne zastanawia się, czy lepiej skorzystać z usług rzeczoznawcy na własną rękę, czy poczekać na tego, którego przyśle bank. Zdecydowanie lepiej jest samodzielnie zatrudnić rzeczoznawcę. Można zdecydować się na uproszczoną wycenę mieszkania na początek, a niekoniecznie na pełen operat.

Warto jednak upewnić się, czy jest on uznawany przez banki, do których chce się wnioskować o kredyt. Jeśli zamawia się operat, to ponosi się jego koszty, ale też ma się dokument i wiadome jest, co się w nim znalazło i to jeszcze zanim zobaczy dane bank. Można więc nieco zawalczyć, np. poprosić o celowe zawyżenie wartości nieruchomości. Jeśli rzeczoznawcę przyśle bank – nie zobaczy się operatu i nie będzie się miało wpływu na to, co ostatecznie ustali bank.

Czy da się dzięki wycenie zaoszczędzić kupując nieruchomość?

A teraz czas na odpowiedź na pytanie postawione w tytule. Czy da się użyć operatu szacunkowego, aby zaoszczędzić kupując nieruchomość? Oczywiście! Przecież znając jej rynkową wartość, można negocjować cenę. To istotne nie tylko, gdy kupuje się mieszkanie za gotówkę, ale i gdy finansuje się to kredytem. Dzięki wiedzy na temat tego, ile na warte jest mieszkanie można porównać to z żądaniem sprzedającego. To pomaga zwłaszcza mentalnie. Potem z powodzeniem można negocjować.