Nawet jeśli znajdziemy ofertę sprzedaży lasu, nie możemy mieć pewności, że uda nam się go kupić. Zgodnie z nowymi zasadami nabywania gruntów leśnych, Skarb Państwa posiada prawo pierwokupu. Nie obowiązuje ono jednak w przypadku, gdy jesteśmy małżonkiem lub krewnymi zbywcy. Sprawdź, jak przebiega procedura zbycia lasu, a także, ile kosztuje hektar takiego gruntu.
- Zakup gruntu leśnego w obecnych warunkach prawnych
- Etapy transakcji sprzedaży nieruchomości leśnej
- Konsekwencje prawne nowelizacji dla kupujących
- Krajowy program zwiększenia lesistości i jego realizacja
- Wycena gruntów leśnych według gatunków drzewostanu
Zakup gruntu leśnego w obecnych warunkach prawnych
Na serwisach ogłoszeniowych można znaleźć wiele ofert dotyczących sprzedaży lasu. Decydując się na zakup gruntów leśnych, warto pamiętać o nowelizacji ustawy o lasach, zgodnie z którą Skarb Państwa posiada prawo pierwokupu. Przepis ten wprowadził istotne ograniczenia w obrocie lasami prywatnymi, które bezpośrednio wpływają na możliwość finalizacji transakcji przez osoby trzecie.
Prawo pierwokupu oznacza, że nawet po znalezieniu kupca i uzgodnieniu wszystkich warunków, ostateczna decyzja o tym, kto stanie się właścicielem działki, spoczywa w gestii Lasów Państwowych. Organ ten dysponuje prawem do przejęcia transakcji na każdym etapie — pod warunkiem że wyrazi taką wolę w określonym terminie.
Etapy transakcji sprzedaży nieruchomości leśnej
Procedura sprzedaży lasu po wprowadzeniu nowych przepisów składa się z kilku etapów. Na początku musimy znaleźć nabywcę, z którym ustalimy wszelkie szczegóły transakcji, w tym cenę za hektar lasu. Następnie udajemy się do notariusza, który sporządza umowę. Zgodnie z nowelizacją ustawy o lasach, notariusz o treści umowy musi zawiadomić nadleśniczego (jako reprezentanta Lasów Państwowych), właściwego ze względu na miejsce położenia gruntu. Na tym kończy się wizyta w kancelarii notarialnej — na sfinalizowanie transakcji musimy poczekać miesiąc.
Procedura wyrażenia zgody przez nadleśniczego
W tym miejscu wchodzi w życie prawo pierwokupu, z którego często korzystają Lasy Państwowe. W ciągu miesiąca od doręczenia zawiadomienia od notariusza nadleśniczy może stwierdzić zasadność nabycia gruntu. W takim wypadku kieruje do Dyrektora Generalnego pisemny wniosek o wyrażenie zgody. Gdy ją otrzyma, może przystąpić do transakcji i nabyć grunt na własność Skarbu Państwa po cenie, jaką ustaliliśmy w umowie z początkowym nabywcą.
Czas oczekiwania na finalizację sprzedaży
Miesiąc oczekiwania na decyzję nadleśniczego oznacza stan zawieszenia dla obu stron umowy. W tym okresie pierwotny nabywca nie może wycofać się z transakcji ani zmienić jej warunków. Jeśli Lasy Państwowe nie skorzystają z prawa pierwokupu w określonym terminie, umowa zostaje sfinalizowana zgodnie z pierwotnym zapisem. Brak reakcji ze strony nadleśniczego oznacza zgodę na przejście gruntu w ręce prywatne.
Konsekwencje prawne nowelizacji dla kupujących
Kupno lasu po wprowadzeniu nowelizacji ustawy wymaga dużej cierpliwości. Nawet jeśli sporządzimy umowę transakcji u notariusza, nie możemy mieć pewności, że uda nam się nabyć las. Bardzo często Lasy Państwowe korzystają z prawa pierwokupu i wyprzedzają nas w zakupie gruntu.
Korekta ceny przez nadleśniczego
Dodatkowo, jeśli nadleśniczy uzna, że cena określona w umowie sprzedaży rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, może w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o nabyciu gruntu przez Skarb Państwa wystąpić do sądu o ponowne ustalenie jego ceny. Taka sytuacja bywa bardzo niekorzystna dla sprzedawcy, ponieważ niejednokrotnie zdarza się, że musi sprzedać las za znacznie niższą cenę niż miał okazję to zrobić z pierwotnym kupcem.
Mechanizm kwestionowania ceny działa w obie strony — chroni nie tylko Skarb Państwa przed przepłacaniem, ale również zapobiega sytuacjom, w których grunty mogłyby być zbywane poniżej ich faktycznej wartości. W praktyce jednak to sprzedawcy najczęściej doświadczają konsekwencji tego przepisu, bowiem rynek nie zawsze pokrywa się z wyceną przyjętą przez organ państwowy.
Krajowy program zwiększenia lesistości i jego realizacja
W 2022 roku rozpoczął się Krajowy Program Zwiększenia Lesistości. Lasy Państwowe organizują akcje skupu gruntów pod zalesienie. Lasy stanowią 30% powierzchni naszego kraju, a aż 19% z nich to lasy prywatne. Program przewiduje, że stopień zalesienia do 2050 roku będzie wynosił 33%.
Kryteria wyboru gruntów przez Lasy Państwowe
Ofertę sprzedaży gruntu pod las należy skierować do nadleśnictwa — najchętniej skupywane są tereny sąsiadujące z lasami państwowymi. Cena zakupu uzależniona jest od kształtu działki, gatunku, ale też wieku drzew oraz jakości gruntu. W 2021 roku Lasy Państwowe na zakup terenów leśnych przeznaczyły 26 mln zł, zakupili za to ponad 1538 hektarów.
Priorytetowo traktowane są działki stanowiące zwarte kompleksy z istniejącymi lasami państwowymi — pozwalają one na łatwiejsze prowadzenie gospodarki leśnej oraz eliminują problemy związane z rozdrobnieniem własności. Tereny odizolowane geograficznie, choć mogą być równie wartościowe przyrodniczo, rzadziej są brane pod uwagę ze względu na wyższe koszty zarządzania.
Wycena gruntów leśnych według gatunków drzewostanu
Ceny zazwyczaj uzależnione są od wartości miejsca (np. droższe będą miejsca rekreacyjne) albo od wartości drewna w lesie. Ceny lasów sosnowych i świerkowych wahają się od 30 000 złotych do 100 000 złotych za hektar. Z kolei ceny lasów dębowych są wyższe i dochodzą nawet do 500 000 złotych za hektar. Można zatem przyjąć, że w 2022 roku hektar lasu kosztuje od 30 000 do 500 000 złotych.
Czynniki wpływające na wartość gruntu leśnego
Na wartość terenu leśnego wpływa nie tylko gatunek dominujący w drzewostanie, ale też dostępność komunikacyjna, położenie względem dróg publicznych oraz możliwość komercyjnego pozyskania drewna. Lasy znajdujące się w pobliżu dużych aglomeracji mogą osiągać wyższe ceny ze względu na ich potencjał rekreacyjny lub funkcje związane z obrotem nieruchomościami.
Istotna jest również bonitacja gleby — im wyższa klasa gruntu, tym większa jego użyteczność rolnicza przed zalesnieniem oraz wartość ewentualnego drewna w przyszłości. Grunty niskich klas bonitacyjnych, choć mogą być zbywane po niższych stawkach, są preferowane w programach zalesień z uwagi na niewielką stratę dla rolnictwa.
