Problem nieuczciwych najemców w wynajmie długoterminowym
Do najpowszechniejszych trudności przy wynajmie nieruchomości należą celowe niszczenie wnętrz, nieopłacanie opłat za media oraz uporczywe pozostawanie w lokalu pomimo zaległości finansowych. Szczególnie narażeni są właściciele, którzy nabyli mieszkanie lub dom w drodze egzekucji komorniczej — w tym scenariuszu lokal często przechodzi na nowego właściciela razem z dotychczasowymi mieszkańcami, którym należy umożliwić przeprowadzkę bez niepotrzebnych utarczek prawnych. Dla osób obsługujących zobowiązanie hipoteczne z przychodów z najmu jedynym działającym zabezpieczeniem pozostaje umowa najmu okazjonalnego. W tej formule lokator składa oświadczenie, że dysponuje alternatywnym miejscem zamieszkania w razie zaległości czynszowych i godzi się na szybką eksmisję bez orzeczenia o przyznaniu lokalu socjalnego. Wielu wynajmujących wprowadza dodatkowo weryfikację dochodów przyszłego lokatora, wykupuje polisę chroniącą przed stratami oraz dopełnia wszelkich formalności z udziałem notariusza.
Konsekwencje zmian legislacyjnych dla osób wynajmujących nieruchomości
Ustawa o ochronie praw lokatorów podlega ciągłym modyfikacjom, które w ostatnich latach przesuwają ciężar odpowiedzialności w kierunku właścicieli. Najnowsze nowelizacje zwalniają urząd gminy z obowiązku zapewnienia lokalu zastępczego zadłużonemu lokatorowi w ciągu pół roku. Równocześnie to nie jednostka samorządu terytorialnego pokrywa odszkodowanie dla wynajmującego za utrzymywanie niechcianego lokatora — ciężar roszczenia spoczywa wyłącznie na niewypłacalnym najemcy, co tworzy oczywiste ryzyko nieściągalności. Dla przedsiębiorstw specjalizujących się w wynajmie ta zmiana oznacza drastyczne pogorszenie warunków działalności. Znowelizowana ustawa o ochronie praw lokatorów odbiera atrakcyjność nabywaniu lokali z egzekucji komorniczej, a pośrednio może ograniczyć zapotrzebowanie na finansowanie hipoteczne przeznaczone na cele inwestycyjne.
Zabezpieczenie wynajmu przy finansowaniu z kredytem hipotecznym
Najem okazjonalny stanowi obecnie najskuteczniejszą metodę ochrony przed nieuczciwymi lokatorami. Osoby zaciągające kredyt mieszkaniowy z przeznaczeniem na wynajem muszą stale monitorować zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów oraz w kodeksie cywilnym. W wypadku wynajmu krótkoterminowego (zwłaszcza apartamentów turystycznych) konieczna jest świadomość stanowisk organów podatkowych, które traktują taką działalność jak faktycznie prowadzoną firmę i wymagają odprowadzania znacznie wyższych podatków niż przy standardowym ryczałcie najmu prywatnego.
