Kredyt hipoteczny to zobowiązanie, które musi na siebie wziąć większość Polaków chcących posiadać własne mieszkanie. Nieruchomości są drogie, a wynajem również wiąże się z wysokimi kosztami. Właśnie dlatego zakup własnego lokum często okazuje się bardziej opłacalny w długiej perspektywie. Ile trzeba zarabiać, by móc wziąć kredyt hipoteczny?
- Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym
- Warunki kredytu hipotecznego, czyli jak dostać kredyt na mieszkanie
- Wymagane zarobki na kredyt hipoteczny w 2019 roku
Sytuacja na polskim rynku mieszkaniowym
Z roku na rok deweloperzy realizują coraz więcej inwestycji mieszkaniowych, lecz popyt na mieszkania wcale nie maleje. Mimo braku dopłat do kredytów, wciąż znajdują się chętni na zakup lokali. Mieszkania kupowane są zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego — nie tylko na użytek własny, ale również w celach inwestycyjnych. To sprawia, że ceny mieszkań konsekwentnie rosną. Nic nie wskazuje na odwrócenie tego trendu. Co więcej, nabywcy coraz częściej wybierają większe metraże, co przy obecnych stawkach za metr kwadratowy oznacza znacznie wyższe koszty niż w latach poprzednich.
Sytuacja na rynku nie sprzyja osobom planującym zakup mieszkania — zwłaszcza tym, które muszą wspomóc się kredytem. Banki stawiają przed kredytobiorcami szereg wymagań, które warto poznać przed złożeniem wniosku.
Warunki kredytu hipotecznego, czyli jak dostać kredyt na mieszkanie
Aby w ogóle otrzymać kredyt na mieszkanie, konieczne jest posiadanie zdolności kredytowej. Bank musi upewnić się, że kredytobiorca będzie w stanie regularnie spłacać zobowiązanie przez okres nawet kilkudziesięciu lat. Jak wyliczana jest zdolność? Każda instytucja stosuje własne metody, jednak kilka czynników jest brane pod uwagę niemal uniwersalnie.
Wysokość i regularność dochodów
Do wyliczenia zdolności potrzebne są informacje na temat wysokości zarobków. Im większy dochód, tym lepsza zdolność — to oczywiste. Wielu zastanawia się, czy forma zatrudnienia ma znaczenie. Bank rzeczywiście preferuje kredytobiorcę pracującego na umowę o pracę na czas nieokreślony z długim stażem. Nie oznacza to jednak, że osoby prowadzące działalność gospodarczą lub pracujące na umowach cywilnoprawnych nie mają szans. Dla banku liczy się przede wszystkim regularność wpływów i ich stabilna wysokość. Każdy wniosek rozpatrywany jest indywidualnie, a instytucja analizuje historię wpływów na rachunek przez okres co najmniej kilku miesięcy.
Liczba osób w gospodarstwie domowym
Na zdolność wpływa również liczba osób będących na utrzymaniu. Jeśli występuje dodatkowy kredytobiorca — na przykład małżonek — zarówno łączny dochód rośnie, jak i wiarygodność wobec banku. Sytuacja optymalna to taka, gdy oboje małżonków posiada stabilne zatrudnienie. Jednak liczba członków rodziny pozostaje istotna — im więcej osób w gospodarstwie, tym wyższe miesięczne koszty utrzymania, które bank odlicza od dostępnego budżetu. Bankowi należy podać szczegółowe informacje o składzie rodziny, uwzględniając dzieci oraz osoby na utrzymaniu.
Obliczanie dostępnego dochodu
Do wyliczenia zdolności bank odejmuje od dochodów comiesięczne zobowiązania: inne kredyty, raty za sprzęty, limity na kartach, a także stałe wydatki związane z wyżywieniem, zdrowiem, higieną, samochodem czy edukacją. Chodzi o to, by kredytobiorca po spłaceniu raty kredytu hipotecznego dysponował wystarczającymi środkami na bieżące życie. Zgodnie z rekomendacją T KNF, wnioskodawcy zarabiający nie więcej niż średnia krajowa nie mogą wziąć kredytu, którego rata przekraczałaby 50% dochodów. Osoby zarabiające powyżej średniej mogą ten stosunek zwiększyć do 65%. Oznacza to, że przy dochodzie 3500 złotych rata maksymalna wynosi 1750 złotych, natomiast przy wynagrodzeniu 6000 złotych — maksymalnie 3900 złotych.
Parametry kredytu
Banki uwzględniają również wysokość wnioskowanej kwoty, okres kredytowania (a więc liczbę rat) oraz ich rodzaj. Im dłuższy okres spłaty, tym niższa miesięczna rata — a zatem zdolność kredytowa wyższa. Należy jednak pamiętać, że wydłużenie okresu spłaty oznacza wyższe całkowite koszty odsetek. Rodzaj rat — malejące lub równe — również wpływa na ostateczne oprocentowanie i miesięczne obciążenie budżetu.
Dodatkowe wymagania
Aby otrzymać kredyt na mieszkanie, potrzebna jest nie tylko dobra zdolność kredytowa, ale również pozytywna historia kredytowa. Oznacza to brak zaległości w spłacie innych zobowiązań, co bank weryfikuje w Biurze Informacji Kredytowej (BIK).
Zgodnie z rekomendacją S KNF trzeba też zgromadzić wkład własny. Optymalnie wynosi on 20% wartości nieruchomości, lecz możliwe jest uzyskanie kredytu przy wkładzie wynoszącym 10%. Im wyższy wkład własny, tym lepsze warunki kredytowania — niższe oprocentowanie i lepsza oferta od banku. Przy niższym wkładzie instytucja finansowa może wymagać dodatkowych zabezpieczeń.
Wymagane zarobki na kredyt hipoteczny w 2019 roku
Ile należy zarabiać, by móc wziąć kredyt hipoteczny? Zależy to przede wszystkim od lokalizacji nieruchomości i jej powierzchni. Cena za metr kwadratowy determinuje bowiem całkowitą wysokość kredytu. Stawki różnią się znacznie w zależności od województwa — w Warszawie metr kwadratowy może kosztować nawet 10 000 złotych, podczas gdy w mniejszych miejscowościach ceny oscylują w granicach 4000–6000 złotych.
Przykład kalkulacji dla mieszkania 30 m²
Załóżmy zakup nieruchomości o powierzchni 30 metrów kwadratowych w miejscowości, gdzie cena za metr kwadratowy wynosi 6000 zł. Koszt lokalu to 180 tysięcy złotych. Przy kredycie pokrywającym 80% wartości nieruchomości wnioskuje się o kwotę 144 tysiące złotych. Pozostałe 36 tysięcy musi pochodzić z wkładu własnego — tej kwoty nie da się sfinansować długiem bankowym.
Minimalne wymagania dochodowe
Ile trzeba zarabiać, żeby pokryć ratę? Zgodnie ze wskazaniami Rekomendacji T, rata nie może przekroczyć 50% dla osób, których dochody nie osiągają przeciętnego poziomu wynagrodzenia. Szacuje się, że w 2018 roku przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wyniosło 3443,09 zł przy umowie o pracę. Przy takich dochodach maksymalna rata nie powinna przekraczać 1721,55 zł.
Czy da się znaleźć ofertę na kredyt hipoteczny o wartości 144 tysięcy, gdzie rata nie przekroczy tej kwoty? Oczywiście — wiele banków przy okresie kredytowania 30 lat oferuje raty nawet o połowę niższe, oscylujące wokół 800–900 złotych miesięcznie. Rata 650 złotych to całkowicie realna kwota przy takim zadłużeniu i wydłużonym horyzoncie spłaty.
Realna zdolność kredytowa przy niskich dochodach
Czy osoba zarabiająca najniższą krajową może wziąć kredyt hipoteczny? Zdecydowanie nie. Minimalne wynagrodzenie wynosi bowiem 1634 złote, z czego na podstawowe wydatki życiowe potrzeba około 1467 złotych — żywność, transport, opłaty za media, odzież. Nie pozostaje zatem nic na ratę. Jeśli jednak do 1500 złotych na życie dodamy około 650 złotych (przeciętna rata za kredyt na 144 tysiące), okazuje się, że na 30-metrowe mieszkanie stać osobę zarabiającą minimum 2150 złotych miesięcznie. To poziom zbliżony do wynagrodzenia w wielu regionach Polski poza największymi miastami.
Dodatkowe wyzwania finansowe
W sytuacji, gdy lokal ma być większy lub cena za metr kwadratowy wyższa, automatycznie rośnie wymagany poziom zarobków. Nie zapominajmy też, że 1500 złotych miesięcznie na życie to bardzo mało — budżet ten nie uwzględnia nagłych wydatków, oszczędności ani żadnych przyjemności. Pozostaje kwestia uzbierania 36 tysięcy złotych wkładu własnego. Przy odkładaniu 600 złotych miesięcznie zgromadzenie tej kwoty zajmie pięć lat sumiennego oszczędzania. A w tym czasie wiele może się wydarzyć — zmiana sytuacji na rynku, wzrost cen mieszkań czy zmiana przepisów bankowych. Dlatego zwiększenie szans na kredyt hipoteczny wymaga wcześniejszego planowania i systematycznego gromadzenia kapitału, który stanowić będzie solidny fundament aplikacji kredytowej.
